Mietrecht: Rechtsprechungsänderung bei einer Eigenbedarfskündigung

Die Verletzung der Anbietpflicht einer während der Kündigungsfrist freigewordenen Alternativwohnung bei einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB führt nicht dazu, dass die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist und nachträglich unwirksam wird!

In seinem Urteil bestätigt der BGH, dass eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine Kündigung auf den Eigenbedarf eines Angehörigen eines ihrer Gesellschafter stützen kann. Des Weiteren bestätigt der BGH, dass der Vermieter im Rahmen seiner Rücksichtnahmepflicht verpflichtet ist, dem gekündigten Mieter eine während der Kündigungsfrist freigewordene Alternativwohnung im selben Haus bzw. derselben Wohnanlage anzubieten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht soll aber nunmehr nicht mehr zur nachträglichen Rechtsmissbräuchlichkeit und Unwirksamkeit der Kündigung führen, sondern nur einen Schadenersatzanspruch des Mieters in Geld nach sich ziehen.

Kommentar:

Vor Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)GbR war anerkannt, dass die Gesellschafter als Vermieter sich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf Eigenbedarf ihrer Angehörigen berufen können. Davon ging der BGH auch bisher weiterhin aus, jedoch behandelte der BGH die teilrechtsfähige (Außen-)GbR, Miteigentümer- und Erbengemeinschaft hauptsächlich deshalb gleich, weil es oftmals vom Zufall abhänge, ob eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR oder lediglich eine Miteigentümergemeinschaft gegründet werde. Diese Begründung wurde häufig kritisiert. Der BGH hält weiterhin am Eigenbedarfskündigungsrecht der teilrechtsfähigen (Außen-)GbR fest, nunmehr jedoch mit anderer Begründung: Mit der – aus gesellschaftsrechtlichen Gründen erfolgten – Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)GbR sollte laut BGH eine Beschneidung der Kündigungsmöglichkeiten einer Vermietermehrheit nicht einhergehen, im Übrigen seien die Unterschiede und die Größe der unterschiedlichen Vermietermehrheiten für die Anwendbarkeit von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nach dessen Normzweck unbeachtlich.

Von größerer Relevanz ist jedoch, dass der BGH mit dieser Entscheidung nicht mehr an seiner bisherigen Rechtsprechung festhält, wonach die Verletzung der Pflicht zum Anbieten von frei gewordenem Wohnraum in derselben Wohnanlage zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung führte. Richtigerweise geht der BGH davon aus, dass dies nunmehr nur noch zu einer Schadenersatzpflicht in Geld führt. Voraussetzung für die Anbietpflicht sei schließlich, dass zunächst eine berechtigte Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wurde, denn nur diese löse die Nebenpflicht aus, dem gekündigten Mieter Alternativwohnraum anzubieten. Die Verletzung der Nebenpflicht könne jedoch nicht dazu führen, dass die zunächst berechtige Eigenbedarfskündigung unwirksam werde. Das rechtlich zu beanstandende Verhalten läge schließlich in der Verletzung der Nebenpflicht, nicht aber bereits in dem Ausspruch der Kündigung selbst, welche von einem berechtigten Interesse ausgeht.

Autor: Anneke Focken – af@kfr.law

Fundstelle: BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 (abgedruckt in: NZM 2017, 111)