In Deutschland gilt das Trennungs- und Abstraktionsprinzip. Danach ist zwischen der schuldrechtlichen und der dinglichen Ebene eines Rechtsgeschäfts zu unterscheiden. Während der schuldrechtliche Vertrag (das sog. Verpflichtungsgeschäft) die Verpflichtung des Verkäufers begründet, das Eigentum auf den Käufer zu übertragen, vollzieht sich der Eigentumsübergang selbst durch eine gesonderte dingliche Vereinbarung (das sog. Verfügungsgeschäft). Das Verpflichtungsgeschäft bildet folglich den Rechtsgrund für das Verfügungsgeschäft.
In dem folgenden Beitrag beleuchten wir von KFR – Kanzlei für Real Estate die rechtlichen Besonderheiten, die beim Erwerb eines Grundstücks gelten.
von Marius Jörg
A. Das Verpflichtungsgeschäft – Der notarielle Kaufvertrag
1. Inhalt
Auf schuldrechtlicher Ebene geben die Vertragsparteien in dem Kaufvertrag zwei übereinstimmende Willenserklärungen mit dem Inhalt des § 433 BGB ab. Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übergabe und Übereignung des Grundstücks, der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises und Abnahme des Grundstücks.
2. Formerfordernis der notariellen Beurkundung
Zwar gilt im deutschen Recht grundsätzlich das Prinzip der Formfreiheit, sodass Verträge in der Regel ohne besondere Form geschlossen werden können. Bei Immobilientransaktionen macht der Gesetzgeber jedoch eine Ausnahme: Da es regelmäßig um erhebliche Vermögenswerte geht, ist nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB die notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben.
3. Rechtsfolgen bei Formverstoß
Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Kaufvertrag ist grundsätzlich unwirksam, sofern nicht gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGB die Heilung durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch erfolgt.
B. Das Verfügungsgeschäft – Die Auflassung
1. Schuldrechtlicher Anspruch vs. Eigentumserwerb
Allein aufgrund des notariellen Kaufvertrages wird der Käufer noch nicht Eigentümer. Er erhält lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch darauf, dass der Verkäufer ihm das Eigentum und den Besitz an dem Grundstück verschafft.
2. Voraussetzungen der Eigentumsübertragung
Die Eigentumsübertragung (Verfügung) setzt zunächst eine dingliche (also eine das Recht an einer Sache betreffende) Einigung der Parteien über den Eigentumsübergang voraus, das gilt sowohl für bewegliche Sachen als auch unbewegliche Sachen.
a) Unterschied zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen
Während bei beweglichen Sachen nach § 929 S. 1 BGB die grundsätzlich formlose dingliche Einigung sowie die Übergabe der Sache für den Eigentumsübergang genügen, ist der Eigentumserwerb bei Grundstücken deutlich komplexer. Hier bedarf es zunächst der sog. Auflassung (§ 925 BGB), also einer besonderen Form der dinglichen Einigung, die nur bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einer zuständigen Stelle, in der Regel einem Notar, erklärt werden kann.
b) Durchführung der Auflassung in der Praxis
In der Praxis erfolgt die Auflassung daher meist zeitgleich mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags vor dem zuständigen Notar.
3. Möglichkeit der Stellvertretung
Die „gleichzeitige Anwesenheit“ erfordert nicht, dass beide Parteien persönlich erscheinen. Entscheidend ist allein, dass die Einigungserklärungen (Angebot und Annahme der Auflassung) gleichzeitig abgegeben werden.
Die Parteien können sich dabei gemäß §§ 164 ff. BGB vertreten lassen; unter Befreiung vom Verbot des Insichgeschäfts nach § 181 BGB ist dies sogar durch denselben Vertreter möglich, sofern sie ihm dies ausdrücklich gestattet haben.
C. Verfügungsgeschäft – Die Eintragung in das Grundbuch
1. Funktion und Bedeutung des Grundbuchs
Der letzte erforderliche Schritt ist die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer im Grundbuch.
Das Grundbuch ist ein beschränkt öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Rechte und Belastungen verzeichnet sind. Das Grundbuch sorgt für Sicherheit und Klarheit im Grundstücksrecht, da die Richtigkeit des Grundbuchinhalts gesetzlich vermutet wird (§§ 891, 892 BGB). Geschützt wird insofern das Vertrauen des Rechtsverkehrs in die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs. Als Faustformel kann man also sagen, dass derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist, auch der Inhaber eines Rechts ist.
2. Ablauf der Eigentumsumschreibung
Sobald der Kaufpreis gezahlt ist und dem Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (als Nachweis der Grunderwerbsteuerzahlung) vorliegt, beantragt dieser die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Umschreibung selbst wird durch das zuständige Grundbuchamt vorgenommen.
Die Dauer des Umschreibungsverfahrens hängt von der Auslastung des Grundbuchamts ab. In der Praxis kann es mehrere Wochen, teilweise sogar einige Monate, bis zur Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer dauern. Daher wird in Grundstückskaufverträgen meist separat geregelt, ab welchem Zeitpunkt Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen. Man spricht insoweit auch vom Übergabetag. Dieser liegt typischerweise vor der Eigentumsumschreibung.
Erst mit der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch ist der Kaufvertrag ordnungsgemäß durchgeführt und vollständig abgewickelt.
Rechtssichere Lösungen
Wenn Sie Fragen zum Ablauf des Eigentumsübergangs, zur Auflassung oder zur rechtssicheren Gestaltung von Grundstückskaufverträgen haben, wenden Sie sich gerne an unsere KFR – Kanzlei für Real Estate in Hamburg und München.
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