Mietvertragsgestaltung – Darauf sollten Vermieter achten

In unserer Praxis bei KFR – Kanzlei für Real Estate bemerken wir, dass viele Mandanten den Wunsch haben, einen möglichst kurzen und prägnanten Mietvertrag abzuschließen. Ein durchaus nachvollziehbarer Wunsch. Dennoch sollte man beachten, dass man zu bestimmten Themen dennoch Regelungen im Mietvertrag treffen sollte, da ansonsten (wirtschaftliche) Nachteile drohen. Wir führen daher nachstehend eine Auswahl von Themen auf, die nach unserer Erfahrung in einem gewerblichen Mietvertrag jedenfalls geregelt werden sollen. Dabei ist stets im Auge zu behalten, dass die Vereinbarungen wirksam geregelt werden müssen (Allgemeine Geschäftsbedingungen).

von Sinje Grefe

Was passiert, wenn keine Regelung im Mietvertrag getroffen wird?

Treffen die Parteien keine konkrete Regelung im Mietvertrag, gilt das Gesetz. Die gesetzlichen Regelungen sind meist zugunsten des Mieters formuliert. Daher sollte der Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages durchdenken, welche Pflichten oder Kostenlasten dem Mieter übertragen werden sollen. Dies betrifft – nach unserer Erfahrung – insbesondere die folgenden vertraglichen Regelungen:

1. Mietgegenstand, Übergabezustand

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Soll nun aber der Mieter Leistungen am Mietgegenstand für die Erreichung des vertragsgemäßen Gebrauches durchführen, z.B. die Einholung einer Nutzungsänderungsgenehmigung oder aber Umbaumaßnahmen, sollte dies im Mietvertrag geregelt werden.

2. Mietdauer

Soll der Mietvertrag für eine feste Laufzeit abgeschlossen werden, muss auch dies im Mietvertrag geregelt werden.

3. Mietanpassungen

Da die Regelungen der §§ 557 ff. BGB nach § 578 BGB nicht für gewerbliche Mietverhältnisse gelten, ist, wenn eine Anpassung der Miete möglich sein soll, dies explizit im Mietvertrag zu regeln.

4. Betriebs- und Nebenkosten

Soll der Mieter Betriebs- und Nebenkosten tragen, ist dies ebenfalls im Mietvertrag gesondert zu regeln. Wird vereinbart, dass der Mieter neben den in der Betriebskostenverordnung explizit genannten Betriebskosten auch noch sonstige Betriebskosten tragen soll, ist ein besonderes Augenmerk darauf zu richten, dass die sonstigen Betriebskosten gesondert und konkret zu benennen sind.

5. Instandhaltung und Instandsetzung

Auch hier ist wieder auf § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu verweisen, nach welchem der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignetem Zustand erhalten muss. Soll der Mieter Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Mietgegenstand durchführen, ist dies zu vereinbaren. Gleiches gilt, falls der Mieter an Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Gemeinschaftsflächen beteiligt werden soll. Die Kostentragung ist dabei zu begrenzen.

Kontaktieren Sie uns gern, wenn Sie Beratung bei der Gestaltung Ihres Mietvertrages benötigen.