Pflichten der WEG-Verwaltung bei Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage mit Etagenheizungen

Durch die Novelle des GEG, welche zum 01.01.2024 in Kraft getreten ist, und den hierbei eingeführten § 71n GEG müssen Verwaltungen besondere Fristen beachten. Rechtsanwältin Luzia Hilmer (geb. Traut) hat im Rahmen des 50. Fachgesprächs zum WEG des eid – Evangelischer Immobilienverband Deutschland e.V. – im schönen Fischen im Allgäu einen Vortrag zu diesem Thema gehalten, welchen wir Ihnen kurz zusammenfassen dürfen.

Handlungspflichten zum 31.12.2024

Gemäß § 71n Abs. 1 GEG muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bei jedem Gebäude, in dem Wohnungseigentum besteht und mindestens eine Etagenheizung eingebaut ist, bis spätestens 31.12.2024 die Informationen nach § 71n Abs. 1 S. 2 Nrn. 1 – 4 GEG, beim bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger verlangen.

Zudem muss die GdWE gemäß § 71n Abs. 2 GEG bei jedem Gebäude, in dem Wohnungseigentum besteht und mindestens eine Etagenheizung eingebaut ist, bis spätestens 31.12.2024 die Informationen nach § 71n Abs. 2 S. 2 Nrn. 1 – 3 GEG, beim betroffenen Eigentümer verlangen.

Die Pflicht der GdWE muss der Verwalter als Vertreter der GdWE ausführen.

Der Schornsteinfeger und die Eigentümer sind jeweils verpflichtet, die Informationen innehrlab von 6 Monaten (also bis spätestens 30.06.2025) zur Verfügung zu stellen.

Dokumentationspflichten bis spätestens 30.09.2025

§ 71n Abs. 3 GEG verpflichtet die GdWE, vertreten durch den Verwalter, dazu, die erhaltenen Informationen den Wohnungseigentümern in einer sog. konsolidierten, also übersichtlichen aber detaillierten, Zusammenfassung zur Verfügung zu stellen.

Erhält der Verwalter später weitere Informationen, sind diese in die konsolidierte Fassung einzuarbeiten oder in einer neuen Fassung den Eigentümern wiederum zur Verfügung zu stellen.

Pflicht zur unverzüglichen Wohnungseigentümerversammlung nach Heizungsaustausch

§ 71n Abs. 4 GEG legt fest, dass, sobald nach dem 01.01.2024 in einem Bestandsgebäude nach dem Ausfall der alten Heizung eine neue Gasetagenheizung zum Zweck der Inbetriebnahme in einer Wohnung eingebaut oder aufgestellt wird und der Verwalter von diesem Umstand Kenntnis erlangt, der Verwalter unverzüglich die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen hat, d. h. die Einladung für die Wohnungseigentümerversammlung mit einer angemessenen Frist für den Termin der Versammlung zu versenden hat.

Diese Pflicht dient dazu, das Entscheidungsverfahren der Gemeinschaft über die zukünftige Wärmeversorgung so schnell wie möglich in Gang zu bringen, nach dem die fünfjährige Übergangsfrist des § 71l Abs. 1 S. 1 GEG zu laufen begonnen hat. Findet die nächste reguläre Wohnungseigentümerversammlung innerhalb der nächsten vier Monate statt, so ist es nach der Gesetzesbegründung ausreichend, wenn diese Versammlung für eine Erörterung der Wärmeversorgung genutzt wird.

Pflichten und Fristen nach Austausch einer Etagenheizung gem. § 71l GEG

Sobald die GdWE über den Austausch einer Heizungsanlage informiert wurde, müssen die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG (also die Versorgung mit mind. 65% erneuerbarer Energien) gemäß § 71l Abs. 1 GEG in einer Frist von fünf Jahren erfüllt werden, wobei sich die Frist bei einer Umstellung auf eine Zentralheizung gemäß § 71l Abs. 2 GEG bis zur Fertigstellung der Zentralheizung, längstens aber um 8 Jahre verlängert.

Entscheiden sich die Eigentümer für eine Teilzentralisierung, müssen nach Absatz 2 alle nach dem Ablauf der fünf-Jahres-Frist eingebauten Etagenheizungen die 65%-EE-Vorgabe erfüllen.

Wenn entschieden wird, dass die Etagenheizungen insgesamt beibehalten werden sollen, müssen nach § 71l Abs. 3 GEG alle nach Ablauf der fünf-Jahres-Frist eingebauten Etagenheizungen die 65%-EE-Vorgabe erfüllen.

Wenn innerhalb der fünf-Jahres-Frist keine Entscheidung getroffen wird, ist die GdWE nach § 71l Abs. 4 GEG zur vollständigen Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage verpflichtet.

Um sicherzustellen, dass hier nicht „gemogelt“ wird und Beschlüsse zurückdatiert werden, gibt es § 71l Abs. 5 GEG: Hiernach muss die Entscheidung dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger unverzüglich in Textform mitgeteilt werden. Wenn diese Mitteilung verspätet erfolgt, dürfte wohl ebenfalls eine Pflicht zur vollständigen Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage bestehen.

Entscheidungsprozess und Beschlüsse

§ 71n Abs. 5 GEG regelt die Pflicht der Wohnungseigentümer, innerhalb von 5 Jahren nach dem ersten Austausch einer Etagenheizung über die Erfüllung der 65 % EE Vorgabe zu beschließen und bis zur vollständigen Umsetzung dieser Erfüllung mindestens einmal jährlich über den Stand der Dinge zu berichten.

Will die GdWE mindestens eine Etagenheizung beibehalten, muss sie innerhalb der fünf-Jahres-Frist einen Beschluss hierzu fassen. Dieser Beschluss muss mit einem besonderen Quorum gefasst werden. Um eine Etagenheizung beizubehalten, müssen zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile dafür stimmen. Geschieht dies nicht, ist die Gemeinschaft zur vollständigen Zentralisierung verpflichtet und die Beibehaltung einer dezentralen Wärmeversorgung kann nicht mehr ordnungsgemäß beschlossen werden. Über einen solchen Beschluss ist der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger unverzüglich zu informieren.

Kostenverteilung

Wie die Kosten bei einer teilweisen oder vollständigen Umstellung auf eine Zentralheizung verteilt werden können, regelt § 71n Abs. 7 GEG.

Stehen Sie vor der Herausforderung des § 71n GEG? Sprechen Sie uns gerne an.