Schriftform ade – oder doch nicht?

Seit dem 01.01.2025 gilt gemäß § 578 Absatz 1, Satz 2 BGB für neue langfristige Gewerberaummietverträge sowie für Änderungen von bestehenden langfristigen Gewerberaummietverträgen die Textform. KFR – Kanzlei für Real Estate erklärt, was das für Vermieter und Mieter bedeutet – und warum die Änderung mehr Unsicherheiten schafft, als sie löst.

Was bedeutet die neue Textform?

Sollte diese nicht eingehalten werden, greift weiterhin § 550 BGB mit der Folge ein, dass der Mietvertrag trotz Vereinbarung einer festen Laufzeit ordentlich kündbar ist.

Was vom Gesetzgeber als Erleichterung bzw. Vereinfachung für den Abschluss von langfristigen Mietverträgen gedacht war, führt dennoch zu einigen Konsequenzen, die der Vermieter bzw. die Parteien des Mietvertrages vermutlich vermeiden wollen würden.

Neue Risiken durch die Textform

Unter anderem folgende neue Problematiken ergeben sich aus der Textform:

• Unbeabsichtigte Vertragsabschlüsse

  Da nunmehr die Möglichkeit besteht, Mietverträge oder Änderungen des Mietvertrages durch E-Mails, SMS etc. zu vereinbaren, muss bereits bei der Verhandlung eben solcher darauf geachtet werden, dass allein durch die ausgetauschten E-Mails kein unbeabsichtigter Abschluss zustande kommt.

• Komplexere Transaktionen bei Immobilienkäufen

  Im Rahmen des Verkaufes/Ankaufen von Grundstücken/Immobilien muss darauf geachtet werden, dass alle Absprachen zu den bestehenden Mietverträgen gesammelt und zur Verfügung gestellt werden. In Kaufverträgen wird immer häufiger eine Garantie gefordert werden, dass neben benannten mietvertraglichen Vereinbarungen keine weiteren bestehen. Der gesamte Due-Diligence-Prozess wird dadurch aufwendiger.
  Mehr zur Transaktionsberatung – hier klicken. 

• Unübersichtliche Vertragsverwaltung

  Ebenso kann die eigene Vertragsverwaltung durch die Möglichkeit der Vereinbarung von Mietverträgen/Abweichungen von Mietverträgen durch die Textform unübersichtlicher werden.

• Unklare Anforderungen der Rechtsprechung

  Die Anforderungen der Rechtsprechung zum Schriftformerfordernis, die vermutlich auch auf das Textformerfordernis Anwendung finden werden (dies wurde noch nicht gerichtlich entschieden), müssen eingehalten werden. Nach dem Bundesgerichtshof ist für die Wahrung der Schriftform erforderlich, dass die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen sich aus der Vertragsurkunde ergeben (Einheitlichkeit der Urkunde). Wie dies im Rahmen der Textform sichergestellt werden soll, ist nur schwer zu greifen. Da für die Wahrung der Textform die Speicherung auf einem dauerhaften Datenträger erforderlich ist, erscheint es problematisch, wie die Einheitlichkeit von einem/mehreren Datenträgern erfolgen soll. Mehr: Gesetzestext § 550 BGB

Von daher sprechen nach wie vor gute Gründe dafür, dass die Parteien Vereinbarungen zu strengeren Formerfordernissen vereinbaren, zum Beispiel die Vereinbarung der gewillkürten Schriftform unter gewissen Erleichterungen.

Gern unterstützen wir von KFR – Kanzlei für Real Estate Sie bei der Findung einer passenden Regelung für Ihren Mietvertrag.