Gewerberaummietvertrag und öffentliches Baurecht: So vermeiden Sie risikoreiche Fallstricke

Der Gewerberaummietvertrag und das öffentliche Baurecht haben Schnittstellen, die ein oft nicht gesehenes und unterschätztes Gefahrenpotenzial bergen. Stehen die Vorgaben aus der Baugenehmigung nicht mit den Regelungen des Mietvertrages überein, drohen Auseinandersetzungen mit den Behörden, Verzögerungen, Kosten und sogar Nutzungsuntersagungen. Wir zeigen, welche Punkte Sie vor Vertragsschluss prüfen sollten.

Von Sinje Grefe und Carlotta Zimmermann

Vermieter und Mieter sparen sich viel Ärger, Zeit und Kosten, wenn sie vor Abschluss eines (langfristigen) Gewerberaummietvertrages die baurechtlichen Vorgaben für das jeweilige Objekt noch einmal prüfen. Denn oftmals passen die geltenden baurechtlichen Vorgaben, v.a. aus der Baugenehmigung, nicht zu der vom Mieter geplanten Nutzung. In diesen Fällen kann z.B. eine Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich sein oder die vorgesehenen Umbaumaßnahmen des Vermieters/Mieters zur Anpassung bzw. Herstellung der Mietflächen müssen baurechtlich genehmigt werden.

Diese Umstände und deren (Rechts-)Folgen sollten im Rahmen des Mietvertrages widergespiegelt und abgedeckt werden, um hieraus entstehende Risiken zu minimieren. Nachfolgend zeigen wir rechtliche Aspekte auf, die nach unserer Erfahrung besonders praxisrelevant sind.

1.      Mietgegenstand und Mietzweck: Abgleich mit dem geltenden öffentlichen Recht und der Baugenehmigung

Schon bei Mietgegenstand und Mietzweck bestehen erhebliche Schnittstellen zum öffentlichen Baurecht.

In den typischen mietvertraglichen Regelungen wird dabei bestimmt, welche Flächen mit welcher Größe dem Mieter zur exklusiven oder gemeinschaftlichen Nutzung überlassen werden, und welcher Nutzungszweck verfolgt wird. Ggf. werden auch Stellplätze zur (gemeinschaftlichen) Nutzung überlassen.

All dies muss mit den gegebenen öffentlich-rechtlichen Vorgaben in Einklang stehen.

Der Mietgegenstand muss sowohl von der konkreten Fläche (und u.U. der Verkaufsfläche) als auch der Nutzungsart bzw. dem Mietzweck mit den geltenden baurechtlichen Bestimmungen übereinstimmen.

Die zu vermietende Fläche muss nach der für das Gebäude aktuell gültigen Baugenehmigung sowohl von der Größe als auch von der Nutzungsart genehmigt sein. Hierbei könnten u.a. auch Vorgaben zur zulässigen Verkaufsfläche gelten. Zu prüfen wäre diesbezüglich dann z.B. welche konkreten Flächen als Verkaufsfläche im baurechtlichen Sinne nach der Baugenehmigung einzubeziehen sind, z.B. ggf. Flächen im Kassenvorraum, Windfang.

Weicht der vertraglich vereinbarte Mietzweck von den baurechtlichen Vorgaben ab kann eine Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich werden.

In diesem Fall sollte der Mietvertrag zwingend regeln, wer für die Beantragung der Nutzungsänderungsgenehmigung zuständig und verantwortlich ist und welche Rechtsfolgen eine ausbleibende Genehmigung hat. Beispielsweise kann in dem Mietvertrag eine aufschiebende Bedingung hinsichtlich der Erteilung der Nutzungsänderung aufgenommen werden.

Bei einer neu zu beantragenden Baugenehmigung sind vor Abschluss des Mietvertrags insbesondere geltende bauplanungsrechtlichen Vorgaben zu Verkaufsflächen- und/oder Sortimentsbeschränkungen zu beachten. Oftmals enthalten Bebauungspläne, die Einzelhandelsnutzung zulassen, diesbezügliche Vorgaben (v.a. bei Shoppingcentern oder Outletcentern). Hier kann beispielsweise vorgesehen werden, dass bestimmte Sortimente nicht vertrieben werden dürfen.

Darüber hinaus enthalten Baugenehmigungen (v.a. bei Einzelhandels- und Gastronomieflächen) oft Vorgaben zu Betriebs- und Anlieferzeiten, die im Mietvertrag berücksichtigt werden müssen. Abweichungen zu diesen Vorgaben sind zu vermeiden. Im Rahmen des Mietvertrages sollte sichergestellt werden, dass der Mieter diese beachten muss und welche Handhabe der Vermieter im Falle eines Verstoßes hat.

Auch der öffentlich-rechtliche Stellplatzbedarf kann sich je nach Nutzung und/oder Umbau des Mietgegenstandes ändern. Dies sollte der Vermieter im Blick behalten und etwaige Regelungen hierzu im Mietvertrag aufnehmen.

Sofern Stellplätze mitvermietet werden, sollte überprüft werden, ob diese Stellplatzfläche auch als solche baurechtlich genehmigt und für den Mietgegenstand vorgehalten werden muss.

 2.      Bauliche Änderungen

Bauliche Veränderungen am Mietgegenstand sind sowohl vor Übergabe des Mietgegenstandes an den Mieter, wenn der Vermieter also noch bauliche Maßnahmen ergreifen muss, um den Mietgegenstand entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen herzurichten, als auch während des Mietverhältnisses durch den Mieter ein wichtiges Thema im Zusammenspiel mit dem öffentlichen Recht.

Zunächst ist zu prüfen, ob die geplanten Maßnahmen genehmigungsbedürftig sind. Sollte dies der Fall sein, sind Regelungen im Mietvertrag aufzunehmen, die u.a. die Rechtsfolgen bei ausbleibender Genehmigung regeln, z.B. durch Aufnahme einer aufschiebenden Bedingung.

Der Mietvertrag sollte daher klar regeln:

• Wer ist Bauherr für die jeweilige Maßnahme gegenüber der Behörde?
• Wer trägt die Verantwortung und Kosten für Genehmigungen?
• Welche Folgen hat ein Verstoß (z. B. bei Brandschutzmängeln)?

3.      Risiko der (bau)rechtswidrigen Nutzung

Bei einer baurechtswidrigen Nutzung – etwa wenn der Mieter den Mietgegenstand anders nutzt als genehmigt oder einzelne bauordnungsrechtliche Auflagen, wie vorgegebene Betriebszeiten, missachtet – kann eine Nutzungsuntersagung durch die Behörde drohen. Solch eine Nutzungsuntersagung kann im Einzelfall auch gegenüber dem Eigentümer/Vermieter erlassen werden. Der Grund: Der Behörde steht im Rahmen der sog. Störerauswahl ein Ermessen zu, d.h. sie darf auf den Störer zurückgreifen, der aus ihrer Sicht die Störung am effektivsten beseitigen kann. Das Auswahlermessen der Behörde kann dabei oftmals auf den Eigentümer und Vermieter fallen, da dieser für die Behörde leichter ermittelbar und damit „schneller greifbar“ ist.

Daher sollten die öffentlich-rechtlichen Vorgaben im Mietvertrag an den Mieter weitergegeben werden und Rechtsfolgen bei einem Verstoß vorgesehen werden (z. B. Freistellung, Kündigungsmöglichkeiten).

Des Weiteren sollte im Innenverhältnis zwischen Vermieter und Mieter die Verantwortlichkeit sowie etwaige Freistellungs- und Regressverantwortlichkeiten (z.B. Mietausfall) geregelt werden. Diese greifen allerdings nicht gegenüber der einschreitenden Behörde.

Unsere Praxiserfahrung zeigt: Das öffentliche Baurecht sollte bei jeder Vermietung von Gewerbeflächen und der Vertragsgestaltung von Anfang berücksichtigt werden – nur so lassen sich Risiken wirksam vermeiden.

 Sie planen die Vermietung oder Anmietung von Gewerbeflächen? Gern unterstützen wir sie bei der Prüfung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben und wie diese im Mietvertrag zu berücksichtigen sind.

FAQ

Wann ist eine Nutzungsänderung erforderlich?
Immer dann, wenn der vertraglich vereinbarte Mietzweck von der genehmigten Nutzungsart genehmigungsrelevant abweicht.

Wer beantragt die Genehmigungen?
Das sollte im Vertrag geregelt sein. Grundsätzlich ist der Vermieter hierfür verantwortlich, sofern es den Vertragszweck betrifft. Wenn der Mieter selbst bauliche Maßnahmen durchführt, ist es üblich zu regeln, dass der Mieter etwaige Genehmigung in diesem Zusammenhang einzuholen hat. 

Darf ich längere Betriebszeiten vereinbaren?
Die genehmigten Betriebs- und Anlieferzeiten sollten dringend im Mietvertrag als geltend vereinbart werden.

Was passiert bei baurechtswidriger Nutzung?
Es drohen Nutzungsuntersagungen und weitere Verfügungen – ggf. auch gegen den Vermieter.

Wie sichere ich mich als Vermieter ab?
Durch klare Regelungen im Mietvertrag hinsichtlich Weitergabe öffentlich-rechtlicher Vorgaben, sowie Regelungen zur Freistellung, Regress und Kündigungsmöglichkeiten im Vertrag.