GREEN LEASE 2.0

Das sollten Immobilieneigentümer über den Grünen Mietvertrag wissen

Von Lena Forster und Sinje Grefe

Mit der Überarbeitung des Leitfadens für grüne Mietverträge durch den Zentralen Immobilienausschuss (ZIA) im Februar 2024 wurde der Green Lease an die aktuellen europäischen ESG-Vorgaben angepasst. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Was ist ein Green Lease – und welche Vorteile bringt er?
Der Nachhaltigkeitsgrad kann bei Immobilien nicht nur im Wege der nachhaltigen Neuerrichtung oder Sanierung erreicht und gehalten werden. Vielmehr ist es für Letzteres erforderlich, dass die Immobilie für die gesamte Haltedauer nachhaltig betrieben wird. Hierfür ist die Implementierung von grünen Regelungen im Mietvertrag ein wesentlicher Bestandteil.

Eine gesetzliche Definition des Begriffes „Green Lease“ gibt es nach wie vor nicht.

Der ZIA versteht unter Green Lease nach wie vor „ein auf Nachhaltigkeitsaspekte ausgerichteter Mietvertrag, der durch seine besondere Ausgestaltung, gegebenenfalls flankiert durch die Anforderungen einer etwa vorhandenen Zertifizierung der Immobilie, den Mieter zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und den Vermieter zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobile veranlassen soll“.

Für die Praxis bringt der „Green Lease“, dass gerade Immobilien mit einem hohen Nachhaltigkeitsgrad auf dem Immobilienmarkt ein höheres Interesse erhalten und damit auch günstiger finanziert werden können. Ein Vorteil für Immobilieneigentümer.

Die Geburtsstunde des Green Lease-Leitfadens
Im Jahr 2018 erarbeitete der ZIA mit einer Projektgruppe aus Immobilien-Experten eine Definition für den Green Lease. Darauf aufbauend erstellte er einen umfassenden Regelungskatalog des Green Lease.

Dieser Regelungskatalog wurde und wird heute nicht nur von Rechtsanwaltskanzleien zur Gestaltung von nachhaltigen Klauseln als Praxisleitfaden herangezogen. Man kann auch davon ausgehen, dass Banken und Finanzinstitute diesen Leitfaden berücksichtigen, wenn sie Immobilien anhand von ESG-Kriterien bewerten.

Was ist neu am Green Lease 2.0?
Mit Stand Februar 2024 wurde der vorgenannte Praxisleitfaden vom ZIA nochmals überarbeitet und insbesondere an die europäischen ESG-Regelwerke angepasst. Weiterhin gibt es zwei Kategorien:

• Basis Green Lease: Wurde dabei auf die aus Sicht des ZIA essenziellen Regelungen reduziert und konzentriert sich auf die wichtigsten Aspekte zur Durchsetzung der mit dem Green Lease verbundenen Ziele
• Erweiterter Green Lease: Enthält umfassendere und detaillierte Regelungsvorschläge

Der Basis Green Lease
Der ZIA hat im Vergleich zu der Fassung von 2018 nunmehr versucht, den Begriff der „Nachhaltigkeit“ anhand der Taxonomie-Verordnung und der Offenlegungs-Verordnung zu vereinheitlichen. Der Basis Green Lease soll sich nach Ansicht des ZIA nur noch auf folgende Kernelemente konzentrieren.

Die vier Kernpunkte des Basis Green Lease:

1. Gegenseitiger Austausch von Verbrauchsdaten: Mieter und Vermieter tauschen Verbrauchsinformationen aus (z.B. zu Energie, Wasser, und Gas),
2. Förderung nachhaltiger Energiequellen bei der Energie und Wärmeversorgung,
3. Ressourcenschonung: Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser sowie Reduzierung von Abfall,
4. Umwelt- und ressourcenschonende Durchführung von Bau- und Reparaturmaßnahmen.

Der Erweiterte Green Lease
Der Erweiterte Green Lease ergänzt die Basisversion um umfassendere Nachhaltigkeitsregelungen. Dazu gehören u.a. energetische Modernisierungen, Zertifizierungen sowie Social und Governance-Aspekte wie Barrierefreiheit.

Ziel ist es, Vermieter und Mieter insgesamt stärker in die Verantwortung für eine nachhaltige Gebäudenutzung einzubinden.

Warum lohnt sich für Immobilienbesitzer der Green Lease?

• Marktvorteil: Immobilien mit Nachhaltigkeitsstandards sind bei Käufern und Mietern in der Regel gefragter.
• Finanzierungsplus: Ggf. bessere Kreditkonditionen durch Erfüllung von ESG-Kriterien.
• Zukunftssicherheit: Erreichung ökologischer, ökonomischer und sozialer Nachhaltigkeitsziele.

Was müssen Sie beachten?
Trotz der Überarbeitung des Leitfadens und den Formulierungsvorschlägen des ZIA gibt es nach unserer Praxiserfahrung keine Standardlösung für nachhaltige Mietverträge. Es muss jeweils im Einzelfall geprüft werden, welche dieser Regelung in Bezug auf Mietstruktur, Gebäude und Interessen beider Vertragsparteien sinnvoll ist und auch in der Praxis umgesetzt werden kann. Diese können von lockeren Absichtserklärungen bis hin zu strengen Verpflichtungen reichen. Generell gilt, dass jede Auseinandersetzung mit dem Thema Nachhaltigkeit in Mietverträgen begrüßenswert ist, jedoch es ein bloßes „Greenwashing“ zu vermeiden gilt. Es ist zu erwarten, dass eine bloße „grüne Fassade“ nicht mehr ausreichen wird.

Unser Fazit
Wer als Immobilieneigentümer zukunftssicher und nachhaltig handeln möchte, sollte die neuen Green Lease 2.0-Regelungen kennen und grüne Regelungen in Mietverträge integrieren. Dabei sind individuelle Lösungen gefragt – gerne unterstützen wir als Experten Sie bei der Gestaltung. Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns  auf.

Rechtsanwältin Lena Forster lf@kfr.law
Rechtsanwältin Sinje Grefe sg@kfr.law

Quellen:

ZIA Zentraler Immobilienausschuss e. V. (2018): Green Lease – Der Grüne Mietvertrag für Deutschland; S. 15
https://zia-deutschland.de/wp-content/uploads/2021/04/zia_broschuere_green_lease_weboptimiert1.pdf

ZIA Zentraler Immobilienausschuss e. V. (2024): Green Lease 2.0- Vom grünen Mietvertrag zum ESG Lease https://zia-deutschland.de/project/green-lease-2-0-vom-grunen-mietvertrag-zum-esg-lease/

ZIA Zentraler Immobilienausschuss e. V. (2024): Green Lease 2.0- Vom grünen Mietvertrag zum ESG Lease, S. 13; abrufbar unter: https://zia-deutschland.de/project/green-lease-2-0-vom-grunen-mietvertrag-zum-esg-lease/