Hintergrund: Grundbuchberichtigung und Nachweispflichten

Gemäß § 29 GBO muss der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs für einen Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 22 GBO durch öffentliche oder öffentliche beglaubigte Urkunden erbracht werden.

Unrichtig kann das Grundbuch auch dann werden, wenn das eingetragene Recht unter einer Bedingung eingeräumt ist und es in Folge des Bedingungseintritts erloschen ist.

Liegt eine Berichtigungsbewilligung (§ 19 GBO) nicht vor, kommt nur der Nachweis der Unrichtigkeit (§ 29 GBO) in Betracht. An diesen Nachweis sind, wie das OLG München in seiner Entscheidung nochmals bestätigte, hohe Anforderungen zu stellen. Eine Sachaufklärung von Amts wegen findet nicht statt und es müssen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden lückenlos alle Möglichkeiten ausgeräumt werden, die der Richtigkeit der vorhandenen Eintragung entgegenstehen könnten.

Entscheidung des OLG München: Strenge Anforderungen an den Nachweis

Derartige öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden liegen jedoch in den meisten Fällen nicht vor.

Praxisfall: Auflösend bedingtes Geh- und Fahrtrecht

Auch in dem vom OLG München entschiedenen Fall eines auflösend bedingten Geh- und Fahrtrechts gelang es dem Grundstückseigentümer nicht, durch öffentliche Urkunden nachzuweisen, dass das herrschende Grundstück mittlerweile über eine eigene Zufahrt über eine öffentliche Verkehrsfläche verfügte, obwohl dies tatsächlich der Fall war.

Bedeutung für Mieterdienstbarkeiten

Diese Entscheidung ist auch für die im Mietrecht häufig anzutreffenden Mieterdienstbarkeiten von Relevanz. 

Auch dort dürfte der Nachweis des Eintritts einer auflösenden Bedingung (z.B. Zahlungsverzug, Ende des Mietverhältnisses), die nach dem Muster des Verbands deutscher Pfandbriefbanken vorgesehen sind, durch öffentliche Urkunden in der Regel kaum möglich sein. Im Zusammenhang mit Mieterdienstbarkeiten ist es aus Vermietersicht daher empfehlenswert, den Mieter bereits zum Zeitpunkt der Einräumung der Dienstbarkeit zur treuhänderischen Hinterlegung einer Löschungsbewilligung zu verpflichten, um den später ansonsten durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nicht gelingenden Nachweis des Eintritts einer auflösenden Bedingung zu vermeiden.

Schließlich wird der Nachweis des Zahlungsverzugs, die Beendigung oder Kündigung des Mietvertrages oder der Eintritt einer sonstigen auflösenden Bedingung kaum durch öffentliche Urkunden möglich sein.

Empfehlung für Vermieter

Die Mitwirkung des Mieters ist daher zwingend erforderlich und sollte durch die Hinterlegung der Löschungsbewilligung bereits vorweggenommen werden. Dies wird im Übrigen neuerdings immer häufiger auch von kreditgebenden Banken als Grundschuldgläubiger verlangt und ist daher schon aus Finanzierungsgesichtspunkten zu empfehlen.

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 07.10.2016 – 34 Wx 256/16