Miet- und Grundstücksrecht: Erwerber tritt nicht automatisch in Ankaufsrecht des Mieters ein

Hintergrund: Kein gesetzlicher Eintritt in ein Ankaufsrecht

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB (für gewerbliche Mietverträge in Verbindung mit § 578 BGB) tritt ein Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.

Von § 566 Abs. 1 BGB werden nach der Rechtsprechung des BGH jedoch nur solche Rechte und Pflichten erfasst, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind.

Entscheidung des BGH: Enge Auslegung des § 566 BGB

Der BGH führt mit dieser Entscheidung seine Rechtsprechung fort, dass § 566 BGB als Ausnahme zum schuldrechtlichen Grundsatz, wonach Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen, eng auszulegen ist.

Begründung des Gerichts

Zwischen dem Erwerber und dem Mieter entsteht mit Eigentumsübergang ein neues Mietverhältnis, mit dem gleichen Inhalt, wie es mit dem Veräußerer bestanden hat, hiervon sollen aber nicht zwingend alle Regelungen erfasst sein.

Ob eine Regelung von § 566 BGB erfasst ist, beurteilt sich – entgegen mancher Ansicht in der Literatur – allein am objektiv zu bestimmenden materiellen Inhalt der Vereinbarung.

Bedeutung für die Praxis

Aus Sicht des Mieters ist im Rahmen der mietvertraglichen Regelungen daher darauf zu achten, dem Vermieter eine Verpflichtung aufzuerlegen, solche Regelungen im Grundstückskaufvertrag an den jeweiligen Erwerber weiterzugeben.

Der Vermieter hat sodann im Rahmen der Veräußerung auf die Weitergabe derartiger Regelungen zu achten.

Fundstelle: BGH, Urteil vom 12.10.2016 – XII ZR 9/15, abgedruckt in: NZM 2017, 35