Update Mietrecht: Wird ein Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und gleichzeitig vorsorglich fristgemäß gekündigt, so hatte das Landgericht Berlin entschieden, entfaltet die fristgemäße Kündigung bei Unwirksamwerden der fristlosen Kündigung aufgrund einer Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keine Wirkung, da zum Zeitpunkt ihres Zugangs ein Mietverhältnis aufgrund der fristlosen Kündigung nicht mehr bestünde.

Diese Entscheidung hat der BGH nun aufgehoben. Die ordentliche Kündigung entfaltet Wirkung. KFR – Kanzlei für Real Estate erläutert die Entscheidung und ihre Bedeutung für Vermieter.

Hintergrund: Entscheidung des Landgerichts Berlin

Das LG Berlin hatte entschieden, dass eine Kündigungserklärung als Gestaltungsrecht mit ihrem Zugang unmittelbare Wirkung entfaltet und eine Art Schwebezustand sich verbietet.

Später eintretende, ändernde Tatsachen wie z.B. eine Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB könnten daher nicht – wie teils in der Literatur vertreten – dazu führen, dass die Kündigung ex tunc unwirksam werde.

Hat die fristlose Kündigung aber zunächst Bestand und wird erst ab dem Zeitpunkt der neuen Tatsache (z.B. Schonfristzahlung) ex nunc unwirksam, kann eine gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung keine Wirkung entfalten, da auch die Wirkung der hilfsweise fristgemäßen Kündigung zum Zeitpunkt ihres Zugangs beurteilt werden muss und aufgrund der zunächst wirksamen fristlosen Kündigung kein Mietverhältnis mehr bestand, das hätte gekündigt werden können. Die fristgemäße Kündigung geht in diesem Fall ins Leere.

BGH hebt Entscheidung auf

Die ordentliche Kündigung entfaltet Wirkung. Ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung wegen des aufgelaufenen Zahlungsrückstandes ausspreche, erkläre diese nicht nur für den Fall, dass die fristlose Kündigung bereits zum Zeitpunkt ihres Zugangs unwirksam ist, sondern eben und gerade auch für den Fall, dass die fristlose Kündigung erst durch einen gesetzlich vorgesehenen Umstand (z.B. die sogenannte Schonfristzahlung) nachträglich unwirksam werde. Indem das Landgericht Berlin allein darauf abstelle, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis zunächst auflöst und daher die ordentliche Kündigung ins Leere laufe, habe es einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

Bedeutung für Vermieter

Der BGH bewahrt die Vermieter durch diese Entscheidung davor, sich aufgrund des vom Landgericht Berlin an den Tag gelegten Formalismus künftig alternative Lösungsmöglichkeiten suchen zu müssen, die unter Umständen auch mit einem Zeitverlust von mehreren Monaten einhergegangen wären. Die Entscheidung ist aus Vermietersicht daher sehr zu begrüßen.

Quellen: LG Berlin, Urt. v. 13.10.2017 – 66 S 90/17 (BeckRS 2017, 127840)
BGH, Urteile vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

Hintergrund: Was sind Schriftformheilungsklauseln?

Der BGH hat in seinem Urteil vom 27.09.2017 entschieden, dass sog. Schriftformheilungsklauseln mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam sind.

Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 = IMR 2014, 155 = NJW 2014, 1087, und vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12, IMR 2014, 330 = NJW 2014, 2102).

Folge des Urteils ist, dass Mietvertragsparteien sich zukünftig nicht mehr auf die Unmöglichkeit einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages während der vereinbarten Festlaufzeit verlassen können.

Mietverträge, die einen Schriftformmangel aufweisen, können vielmehr grundsätzlich jederzeit von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

Entscheidung des BGH: Schriftformheilungsklauseln verstoßen gegen zwingendes Recht

Die generelle Vereinbarkeit von Schriftformheilungsklauseln mit § 550 BGB hatte der BGH bislang stets offen gelassen. Bisher hatte der BGH lediglich entschieden, dass es mit § 550 BGB unvereinbar ist, wenn Schriftformheilungsklauseln auch einem Erwerber, der in den Mietvertrag als neuer Vermieter eintritt, die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung aufgrund Schriftformverstoßes nehmen.

Begründung des Gerichts

Mit seinem jetzigen Urteil hat sich der BGH nunmehr den Stimmen innerhalb der Literatur angeschlossen, die Schriftformheilungsklauseln generell für unwirksam erachten (gleich, ob es sich bei der Klausel um Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Individualvereinbarungen handelt).

Der BGH begründet seine Auffassung damit, dass die Vorschrift des § 550 BGB nicht nur dem

• Schutz des Erwerbers diene, sondern auch
• die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den Vertragsparteien gewährleisten und die Vertragsparteien zudem vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen schützen solle.  

Mit § 550 BGB habe der Gesetzgeber laut BGH die Vertragsfreiheit bewusst dahingehend eingeschränkt, dass langfristige mietvertragliche Bindungen (gleich, ob über Wohn- oder Gewerberäume) der Schriftform bedürfen. Sei die in § 550 BGB vorgeschriebene Schriftform in den Mietverträgen nicht gewahrt, bestehe als unabdingbare gesetzliche Folge auch kein langfristiges Mietverhältnis, welches es zu wahren gelte.

Konsequenzen für Vermieter und Mieter

Eine Schriftformheilungsklausel würde diese vom Gesetzgeber bewusst gewollte Rechtsfolge in unzulässiger Weise umgehen, da ein Mietvertrag auch bei Nichteinhaltung der Schriftform eben nicht, wie vom Gesetzgeber vorgesehen, ordentlich kündbar sein soll. Hierin sieht der BGH einen unzulässigen Verstoß gegen zwingendes Recht mit der Folge der Unwirksamkeit der Schriftformheilungsklausel.

Obwohl der BGH in dem nunmehr entschiedenen Fall einen Schriftformmangel erkannt hat (die Parteien hatten sich ohne ausreichende Bezugnahme auf den Mietvertrag über eine Anpassung der vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel verständigt), konnte der Vermieter vorliegend nicht wirksam kündigen. Die Richter befanden vielmehr, das Vorgehen des Vermieters laufe Treu und Glauben (§ 242 BGB) zuwider, da er allein von der nachträglich getroffenen Abrede profitiert habe und die fehlende Schriftform nunmehr lediglich benutzen wolle, „sich von einem inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen“.

Risiko der ordentlichen Kündbarkeit

Aufgrund des Urteils des BGH besteht nunmehr in Bezug auf jedes Mietverhältnis, in welchem die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten ist, ein jederzeitiges Risiko der ordentlichen Kündbarkeit des Mietverhältnisses. Einer Kündigung aufgrund Nichteinhaltung der Schriftform steht nur noch der Einwand des § 242 BGB (Treu und Glauben) entgegen. Diese Regelung dürfte allerdings nur dann herangezogen werden, wenn die strikte Anwendung des bestehenden Rechts zu ungerechten Ergebnissen führen würde.

Unsere Handlungsempfehlung für die Praxis

Es sollte daher sowohl beim Abschluss eines Mietvertrags als auch während der Laufzeit des Mietverhältnisses dringend darauf geachtet werden, dass sämtliche (wesentliche) Vereinbarungen des Mietverhältnisses schriftformgemäß festgehalten werden.

Fundstelle: BGH, Urt. v. 27.09.2017 – XII ZR 114/16

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Sie haben Fragen zur Schriftform im Mietrecht?

Die Verletzung der Anbietpflicht einer während der Kündigungsfrist freigewordenen Alternativwohnung bei einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB führt nicht dazu, dass die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist und nachträglich unwirksam wird. 

Entscheidung des BGH: Keine nachträgliche Unwirksamkeit der Kündigung

In seinem Urteil bestätigt der BGH, dass eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine Kündigung auf den Eigenbedarf eines Angehörigen eines ihrer Gesellschafter stützen kann. Des Weiteren bestätigt der BGH, dass der Vermieter im Rahmen seiner Rücksichtnahmepflicht verpflichtet ist, dem gekündigten Mieter eine während der Kündigungsfrist freigewordene Alternativwohnung im selben Haus bzw. derselben Wohnanlage anzubieten.

Ein Verstoß gegen diese Pflicht soll aber nunmehr nicht mehr zur nachträglichen Rechtsmissbräuchlichkeit und Unwirksamkeit der Kündigung führen, sondern nur einen Schadenersatzanspruch des Mieters in Geld nach sich ziehen.

Neue Rechtsfolge: Schadensersatz statt Unwirksamkeit

Vor Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)GbR war anerkannt, dass die Gesellschafter als Vermieter sich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf Eigenbedarf ihrer Angehörigen berufen können.

Davon ging der BGH auch bisher weiterhin aus, jedoch behandelte der BGH die teilrechtsfähige (Außen-)GbR, Miteigentümer- und Erbengemeinschaft hauptsächlich deshalb gleich, weil es oftmals vom Zufall abhänge, ob eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR oder lediglich eine Miteigentümergemeinschaft gegründet werde.

Gesellschaftsrechtlicher Kontext: Teilrechtsfähigkeit der GbR

Diese Begründung wurde häufig kritisiert. Der BGH hält weiterhin am Eigenbedarfskündigungsrecht der teilrechtsfähigen (Außen-)GbR fest, nunmehr jedoch mit anderer Begründung: Mit der – aus gesellschaftsrechtlichen Gründen erfolgten – Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)GbR sollte laut BGH eine Beschneidung der Kündigungsmöglichkeiten einer Vermietermehrheit nicht einhergehen, im Übrigen seien die Unterschiede und die Größe der unterschiedlichen Vermietermehrheiten für die Anwendbarkeit von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nach dessen Normzweck unbeachtlich.

Von größerer Relevanz ist jedoch, dass der BGH mit dieser Entscheidung nicht mehr an seiner bisherigen Rechtsprechung festhält, wonach

• die Verletzung der Pflicht zum Anbieten von frei gewordenem Wohnraum in derselben Wohnanlage zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung führte.
• Richtigerweise geht der BGH davon aus, dass dies nunmehr nur noch zu einer Schadenersatzpflicht in Geld führt.
• Voraussetzung für die Anbietpflicht sei schließlich, dass zunächst eine berechtigte Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wurde, denn nur diese löse die Nebenpflicht aus, dem gekündigten Mieter Alternativwohnraum anzubieten.
• Die Verletzung der Nebenpflicht könne jedoch nicht dazu führen, dass die zunächst berechtige Eigenbedarfskündigung unwirksam werde. Das rechtlich zu beanstandende Verhalten läge schließlich in der Verletzung der Nebenpflicht, nicht aber bereits in dem Ausspruch der Kündigung selbst, welche von einem berechtigten Interesse ausgeht.

Fundstelle: BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 (abgedruckt in: NZM 2017, 111)