Durch die Novelle des GEG, welche zum 01.01.2024 in Kraft getreten ist, und den hierbei eingeführten § 71n GEG müssen Verwaltungen besondere Fristen beachten. Rechtsanwältin Luzia Hilmer (geb. Traut) hat im Rahmen des 50. Fachgesprächs zum WEG des eid – Evangelischer Immobilienverband Deutschland e.V. – im schönen Fischen im Allgäu einen Vortrag zu diesem Thema gehalten, welchen wir Ihnen kurz zusammenfassen dürfen.

Handlungspflichten zum 31.12.2024

Gemäß § 71n Abs. 1 GEG muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bei jedem Gebäude, in dem Wohnungseigentum besteht und mindestens eine Etagenheizung eingebaut ist, bis spätestens 31.12.2024 die Informationen nach § 71n Abs. 1 S. 2 Nrn. 1 – 4 GEG, beim bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger verlangen.

Zudem muss die GdWE gemäß § 71n Abs. 2 GEG bei jedem Gebäude, in dem Wohnungseigentum besteht und mindestens eine Etagenheizung eingebaut ist, bis spätestens 31.12.2024 die Informationen nach § 71n Abs. 2 S. 2 Nrn. 1 – 3 GEG, beim betroffenen Eigentümer verlangen.

Die Pflicht der GdWE muss der Verwalter als Vertreter der GdWE ausführen.

Der Schornsteinfeger und die Eigentümer sind jeweils verpflichtet, die Informationen innerhalb von 6 Monaten (also bis spätestens 30.06.2025) zur Verfügung zu stellen.

Dokumentationspflichten bis spätestens 30.09.2025

§ 71n Abs. 3 GEG verpflichtet die GdWE, vertreten durch den Verwalter, dazu, die erhaltenen Informationen den Wohnungseigentümern in einer sog. konsolidierten, also übersichtlichen aber detaillierten, Zusammenfassung zur Verfügung zu stellen.

Erhält der Verwalter später weitere Informationen, sind diese in die konsolidierte Fassung einzuarbeiten oder in einer neuen Fassung den Eigentümern wiederum zur Verfügung zu stellen.

Pflicht zur unverzüglichen Wohnungseigentümerversammlung nach Heizungsaustausch

§ 71n Abs. 4 GEG legt fest, dass, sobald nach dem 01.01.2024 in einem Bestandsgebäude nach dem Ausfall der alten Heizung eine neue Gasetagenheizung zum Zweck der Inbetriebnahme in einer Wohnung eingebaut oder aufgestellt wird und der Verwalter von diesem Umstand Kenntnis erlangt, der Verwalter unverzüglich die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen hat, d. h. die Einladung für die Wohnungseigentümerversammlung mit einer angemessenen Frist für den Termin der Versammlung zu versenden hat.

Diese Pflicht dient dazu, das Entscheidungsverfahren der Gemeinschaft über die zukünftige Wärmeversorgung so schnell wie möglich in Gang zu bringen, nach dem die fünfjährige Übergangsfrist des § 71l Abs. 1 S. 1 GEG zu laufen begonnen hat. Findet die nächste reguläre Wohnungseigentümerversammlung innerhalb der nächsten vier Monate statt, so ist es nach der Gesetzesbegründung ausreichend, wenn diese Versammlung für eine Erörterung der Wärmeversorgung genutzt wird.

Pflichten und Fristen nach Austausch einer Etagenheizung gem. § 71l GEG

Sobald die GdWE über den Austausch einer Heizungsanlage informiert wurde, müssen die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG (also die Versorgung mit mind. 65% erneuerbarer Energien) gemäß § 71l Abs. 1 GEG in einer Frist von fünf Jahren erfüllt werden, wobei sich die Frist bei einer Umstellung auf eine Zentralheizung gemäß § 71l Abs. 2 GEG bis zur Fertigstellung der Zentralheizung, längstens aber um 8 Jahre verlängert.

Entscheiden sich die Eigentümer für eine Teilzentralisierung, müssen nach Absatz 2 alle nach dem Ablauf der fünf-Jahres-Frist eingebauten Etagenheizungen die 65%-EE-Vorgabe erfüllen.

Wenn entschieden wird, dass die Etagenheizungen insgesamt beibehalten werden sollen, müssen nach § 71l Abs. 3 GEG alle nach Ablauf der fünf-Jahres-Frist eingebauten Etagenheizungen die 65%-EE-Vorgabe erfüllen.

Wenn innerhalb der fünf-Jahres-Frist keine Entscheidung getroffen wird, ist die GdWE nach § 71l Abs. 4 GEG zur vollständigen Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage verpflichtet.

Um sicherzustellen, dass hier nicht „gemogelt“ wird und Beschlüsse zurückdatiert werden, gibt es § 71l Abs. 5 GEG: Hiernach muss die Entscheidung dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger unverzüglich in Textform mitgeteilt werden. Wenn diese Mitteilung verspätet erfolgt, dürfte wohl ebenfalls eine Pflicht zur vollständigen Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage bestehen.

Entscheidungsprozess und Beschlüsse

§ 71n Abs. 5 GEG regelt die Pflicht der Wohnungseigentümer, innerhalb von 5 Jahren nach dem ersten Austausch einer Etagenheizung über die Erfüllung der 65 % EE Vorgabe zu beschließen und bis zur vollständigen Umsetzung dieser Erfüllung mindestens einmal jährlich über den Stand der Dinge zu berichten.

Will die GdWE mindestens eine Etagenheizung beibehalten, muss sie innerhalb der fünf-Jahres-Frist einen Beschluss hierzu fassen. Dieser Beschluss muss mit einem besonderen Quorum gefasst werden. Um eine Etagenheizung beizubehalten, müssen zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile dafür stimmen. Geschieht dies nicht, ist die Gemeinschaft zur vollständigen Zentralisierung verpflichtet und die Beibehaltung einer dezentralen Wärmeversorgung kann nicht mehr ordnungsgemäß beschlossen werden. Über einen solchen Beschluss ist der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger unverzüglich zu informieren.

Kostenverteilung

Wie die Kosten bei einer teilweisen oder vollständigen Umstellung auf eine Zentralheizung verteilt werden können, regelt § 71n Abs. 7 GEG.

Stehen Sie vor der Herausforderung des § 71n GEG? Sprechen Sie uns von KFR – Kanzlei für Real Estate in Hamburg & München gerne an.

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 27.09.2024 die Erleichterung der Anbringung von Steckersolargeräten (also auch Balkonkraftwerken) gebilligt. Außerdem wird mit der Gesetzesänderung auch die Möglichkeit geschaffen, Eigentümerversammlungen vollständig online abzuhalten. KFR – Kanzlei für Real Estate fasst die wichtigsten Änderungen zusammen.

Privilegierung der Installation von Steckersolargeräten

§ 20 Abs. 2 WEG wird um eine Nr. 5 ergänzt. Damit kann mit dieser Gesetzesänderung „jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.“

Sinn und Zweck des § 20 Abs. 2 WEG ist, dass eine unwillige Mehrheit bauliche Veränderungen nicht mehr verhindern können soll, die für einzelne Wohnungseigentümer „besonders bedeutsam“ und „aus gesamtgesellschaftlicher Perspektive sinnvoll“ wären. Zu einer derartigen baulichen Veränderung soll nun auch die Installation eines Steckersolargerätes dienen.

Die Regelung in § 20 Abs. 2 WEG muss für Fälle des vermieteten Wohnungs-/Teileigentums im Zusammenspiel mit den mehr oder weniger parallel geregelten Rechten des Mieters aus § 554 BGB gesehen und in der Anwendung auch entsprechend harmonisiert werden. Aus diesem Grund wurde auch der § 554 entsprechend angepasst und lautet ab Inkrafttreten der Änderung:

„Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend.“

Unter Steckersolargeräten werden nach der Gesetzesbegründung und gemäß den technischen Normen des Verbandes der Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik e. V. (VDE)/Forum Netztechnik/Netzbetrieb im VDE (FNN) derzeit kleine PV-Anlagen bis maximal 600 Watt (W) Wechselrichterleistung verstanden. In der Regel handelt es sich um laienbedienbare Geräte, die aus (wenigstens) je einem Photovoltaik-Modul, einem netzgekoppelten Wechselrichter, einer Anschlussleistung und einem Stecker zum Anschluss an Endstromkreise bestehe. Mehr zu rechtlichen Fragen rund um Mietrecht und Eigentum – hier klicken.  

Virtuelle Eigentümerversammlung

Mit Nummer 2 wird eine Beschlusskompetenz für reine Online-Versammlungen („virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen“) geschaffen. Die bisherige Möglichkeit, die Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen zu ermöglichen („hybride Wohnungseigentümerversammlungen“), bleibt unverändert bestehen. Es besteht mithin künftig die Wahl, Wohnungseigentümerversammlungen in Präsenz, hybrid oder rein virtuell durchzuführen.

§ 23 WEG wird um einen Abs. 1a ergänzt, der lautet:

„(1a) Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.“

Übergangsregelung bis 2028

Zudem wurde § 48 WEG, der die Übergangsvorschriften enthält, durch einen Absatz 6 ergänzt:

„(6) Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.“

Durch diese Übergangsregelung soll den Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern die Umstellung auf virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen erleichtert werden und verhindert werden, dass weniger technikaffine Menschen von der rein virtuellen Eigentümerversammlung „überrumpelt“ werden. Da im Jahr 2027 eine Evaluation der WEG-Reform durchgeführt werden soll, ist der zeitliche Rahmen bis 2028 nicht zufällig gewählt. So soll der Gesetzgeber die Möglichkeit erhalten, etwaige Schwachstellen der virtuellen Eigentümerversammlung noch vor Ablauf dieser Frits durch Gesetzesänderung zu beheben.

Praxishinweis

Der Verwalter sollte die Wohnungseigentümer über die neuen Möglichkeiten aufklären und gleichzeitig – falls noch nicht geschehen – seine technischen Möglichkeiten zur Durchführung virtueller Eigentümerversammlungen überprüfen und ggfs. an die Erfordernisse anpassen.

Durch die Möglichkeit, rein virtuelle Eigentümerversammlungen abzuhalten, könnte auch das Leben des Verwalters erheblich vereinfacht werden, denn eine enge zeitliche Begrenzung, wie sie derzeit in der Rechtsprechung für Eigentümerversammlungen oft noch angenommen wird (keine Versammlungen in Urlaubszeiten, keine Versammlungen zur „Unzeit“) könnten durch die Möglichkeit, sich von überall zuschalten zu können, der Vergangenheit angehören. Dadurch könnte auch das Berufsbild des Wohnungseigentümerverwalters attraktiver werden.

Vermietende Eigentümer können sich gegen die vielfach abwertend betrachteten Balkonkraftwerke gegenüber ihrem Mieter nun kaum noch zur Wehr setzen, da sie ihrerseits einen Anspruch auf Installation gegen die Eigentümergemeinschaft haben und die Zumutbarkeitsschwelle dadurch erheblich herabgesetzt ist. Verwalter könnten hier proaktiv Grundlagenbeschlüsse fassen lassen, um den Vermietern das Leben zu erleichtern. 

Das Verwaltungsgericht Berlin (VG Berlin) hat entschieden, dass es an der erforderlichen Ernsthaftigkeit von Vermietungsbemühungen fehlt, wenn Wohnraum zu einem offensichtlich überdurchschnittlichen Mietzins angeboten wird.

VG Berlin, Beschluss vom 28.05.2024 – 6 L 125.24
VwVG § 14; ZwVbG-BE (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz Berlin) § 4 Abs. 1

KFR – Kanzlei für Real Estate erläutert die Hintergründe und die Bedeutung der Entscheidung für Eigentümer und Projektentwickler.

Der Fall: Leerstand trotz Vermietungsangeboten

Die Antragstellerin verfolgt im Einstweiligen Rechtsschutz erfolglos die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen Bescheide zur Festsetzung von Zwangsgeld zur Durchsetzung zweckentfremdungsrechtlicher Wohnzuführungsaufforderungen. Die Antragstellerin als Projektentwicklerin ließ ein Wohngebäude mit insgesamt sechs Wohneinheiten errichten. Drei der Wohneinheiten wurden nicht – wie ursprünglich beabsichtigt – verkauft und auch nicht vermietet. Aufgrund des Leerstands wurde die Antragstellerin mehrfach aufgefordert, die betreffenden Wohneinheiten Wohnzwecken zuzuführen. Die Wohneinheiten konnten trotz Inseraten auf Immobilienportalen durch die Antragstellerin keiner langfristigen Vermietung zugeführt werden, sodass mehrfach Zwangsgelder gegen die Antragstellerin festgesetzt wurden.

Mehr zu rechtlichen Fragen bei Leerstand und Zweckentfremdung – hier klicken. 

Entscheidung des VG Berlin

Das VG leitet aus der Höhe, der von der Antragstellerin für die Wohneinheiten verlangten Miete, eine mangelnde Ernsthaftigkeit an der Vermietungsabsicht her. Das VG stellt dabei fest, dass die von der Antragstellerin ursprünglich verlangten Mieten in der Wohnlage selbst für das obere Marktsegment offensichtlich überdurchschnittlich seien und damit den objektiven Tatbestand einer Mieterpreisüber-höhung nach Maßgabe des § 5 Abs. 2 Satz 1 des Wirtschaftsstrafgesetzes von 1954 erfüllen dürften. Auch wenn die Antragstellerin, die für die Wohneinheiten verlangten Mieten deutlich senkte, fehle es an einem substantiierten Vorbringen aktueller Vermietungsbemühungen.

Anforderungen an ernsthafte Vermietungsbemühungen

Nach Ansicht des VG genügt es für die Darlegung ernsthafter Vermietungsbemühungen nicht, auf die Inserate bei Immobilienportalen zu verweisen. Die Antragstellerin habe nicht ausreichend dargelegt, ob

a. Kontaktanfragen von potenziellen Mietinteressenten auf dem jeweiligen Immobilienportal überhaupt beantwortet wurden und ob 

b. darüberhinaus Besichtigungstermine vereinbart wurden.

Auch wurde seitens der Antragstellerin kein Nachweis dafür erbracht, dass die von ihr angeführten Besichtigungstermine überhaupt stattgefunden haben. Zudem ließ die Antragstellerin nach Auffassung des VG eine Erklärung dafür vermissen, dass trotz der von der Antragstellerin angeführten Besichtigungstermine kein Mietvertrag geschlossen werden konnte.

Unabhängig hiervon spreche nach Ansicht des VG die Tatsache, dass nur wenige Besichtigungstermine über einen Zeitraum von ca. sieben Monaten realisiert wurden (unterstellt diese haben stattgefunden), gegen ernsthafte Vermietungsbemühungen, da dies im Hinblick auf die allgemeine Wohnungsnot als unplausibel erscheine. Schließlich war es für das VG nicht entscheidungserheblich, dass es sich bei dem Objekt um einen Neubau handelt.

Praxishinweis von KFR – Kanzlei für Real Estate

Die Entscheidung verdeutlicht, dass in der Praxis hohe Anforderungen an die Nachweisbarkeit von ernsthaften Vermietungsbemühungen gestellt werden. Insbesondere – aber nicht nur – aus der Miete lassen sich Rückschlüsse auf die Vermietungsabsicht ziehen. Daneben wird die Anzahl von Besichtigungsterminen als relevant erachtet. 

Kontaktieren Sie uns gerne für eine rechtliche Einschätzung. 

Das Ende des Schriftformerfordernisses für Gewerbemietverträge?

Das Bundesministerium für Justiz hat am 11. Januar 2024 den Referentenentwurf eines Vierten Gesetzes zur Entlastung der Bürgerinnen und Bürger, der Wirtschaft sowie der Verwaltung von Bürokratie veröffentlicht (Viertes Bürokratieentlastungsgesetz). Dort war zunächst noch vorgesehen, dass das Schriftformerfordernis für Gewerbemietverträge vollständig entfällt.

Die Bundesregierung hat mittlerweile einen Entwurf des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes eingebracht. Dieser sieht nunmehr für Gewerbemietverträge vor, dass die Textform gewahrt werden muss. 

KFR – Kanzlei für Real Estate erläutert die geplanten Änderungen und deren Auswirkungen auf die Praxis.

Was regelt der Gesetzesentwurf?

In dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung ist in Art. 15 Ziffer 7 zunächst weiterhin vorgesehen, dass der Verweis in § 578 BGB auf § 550 BGB entfällt.

Entgegen des im Januar 2024 veröffentlichen Referentenentwurfes ist aber nunmehr vorgesehen, dass § 550 BGB mit der Maßgabe anzuwenden ist, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.

Diese Regelung bedeutet, dass langfristige Mietverträge (also solche mit einer längeren Laufzeit als 1 Jahr) sowie etwaige nachträgliche Vereinbarung hierzu dann nicht mehr tatsächlich von beiden Vertragsparteien im Original unterschrieben werden müssten, sondern, dass zum Beispiel auch der Austausch von unterzeichneten Scanfassungen oder sogar die Vereinbarung per E-Mail oder SMS möglich wäre.

Für bestehende Mietverträge soll es eine Übergangsregelung von 12 Monaten geben.

Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – hier klicken

Ziele des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes

Wie der Name es schon vermuten lässt, soll das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz die Bürgerinnen und Bürger, aber auch die Wirtschaft und Verwaltung, von unnötiger Bürokratie entlasten, die Abläufe vereinfachen und verschlanken und damit auch die Erreichung der Ziele der UN-Agenda 2030 für eine nachhaltige Entwicklung fördern. Hierzu soll auch ein digitaler Wandel, bspw. durch Verzicht bzw. die Absenkung von Formerfordernissen im Zivilrecht, gefördert werden.

Außerdem wird erwartet, dass sich die Schriftformkündigungen der Vertragsparteien durch die Herabstufung des Schriftformerfordernisses auf Textform reduzieren; dem Informations- und Dokumentationsbedürfnis eines Erwerbers soll auch durch die Textform ausreichend nachgekommen werden.

Derzeitige Rechtslage

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht aktuell gemäß §§ 578, 550, 126 BGB vor, dass Gewerbemietverträge schriftlich abgeschlossen werden müssen, wenn sie für einen längeren Zeitraum als 1 Jahr vereinbart werden sollen. Schriftlich im diesem Sinne bedeutet, dass der Mietvertrag tatsächlich vom Mieter und Vermieter unterschrieben werden muss. Gleiches gilt auch für nachträgliche wesentliche Änderungen. Ferner ist es erforderlich, dass sich alle wesentlichen Absprachen zwischen den Parteien aus einer Urkunde ergeben. Wird die Schriftform nicht eingehalten, so kann der Mietvertrag von jeder Partei ordentlich gekündigt werden, da der Mietvertrag dann als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt.

Warum gibt es das Schriftformerfordernis?

Primärer Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses ist der Schutz des Erwerbers einer vermieteten Immobilie.

Das Gesetz sieht in § 566 Abs. 1 BGB vor, dass der Erwerber einer vermieteten Immobilie in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages eintritt. Der Käufer einer Immobilie soll sich also durch die Vorschrift, dass langfristige Mietverträge schriftlich abgeschlossen werden müssen, genau darüber informieren können, in welche vertraglichen Mietvertragsverpflichtungen er eintritt. Wenn der Inhalt des Mietvertrages bzw. etwaige Zusatzvereinbarungen hierzu nicht schriftlich geschlossen wurden und ein Erwerber daher keine umfassende Kenntnis von den Rechten und Pflichten, in die er eintreten soll, erlangen konnte, wird ihm die Möglichkeit eingeräumt, sich von dem Mietvertrag zu lösen. Diese Möglichkeit steht aber nicht nur ausschließlich dem Erwerber einer vermieteten Immobilie zu, sondern auch den Ursprungsparteien des Mietvertrages. Daneben kommt dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB noch eine Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion im Hinblick auf die Mietvertragsparteien zu.

Tatsächliche Entlastung durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz?

Ob das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz tatsächlich die erhoffte Erleichterung der Bürgerinnen und Bürger sowie die Reduzierung von Schriftformkündigungen der Vertragsparteien mit sich bringt, bleibt abzuwarten.

Sicherlich ist zu begrüßen, dass es Mietvertragsparteien nunmehr möglich ist, auf schnellerem Wege langfristige Mietverträge oder deren Änderungen abzuschließen.

Fraglich bleibt insoweit aber, ob die entwickelten Kriterien zur Einhaltung der Schriftform, die über die bloße eigenhändige Unterschrift der Parteien hinausgeht, auch auf die zukünftig geltenden Textform Anwendung finden wird. Sollte dies der Fall sein, besteht u.U. auch trotz des Textformerfordernisses die Möglichkeit für die Vertragsparteien, sich von einem ungeliebten langfristigen Mietvertrag vorzeitig zu lösen.

Für einen Erwerber dürfte der Wegfall des Schriftformerfordernisses sicherlich zu mehr Prüfungsaufwand bei einem Ankauf führen. Für die Erfassung der mietvertraglichen Absprachen der Parteien müssten dann zukünftig die gesamten Mieterakten/Mieterkorrespondenz auf etwaige Absprachen zum Mietvertrag durchgesehen und geprüft werden. Dies führt zu Mehrkosten bei der Ankaufsprüfung. Gleichzeitig besteht aber die ständige Unsicherheit, ob tatsächlich alle Absprachen zum Mietvertrag in der Mieterakte/Korrespondenz erfasst wurden.

Ausblick für die Praxis

Auch für den Fall, dass das Schriftformerfordernis für Gewerbemietverträge auf die Textform reduziert werden sollte, empfiehlt KFR – Kanzlei für Real Estate, weiterhin alle Regelungen zum Mietverhältnis in Verträgen bzw. Nachträgen festzuhalten und deren Bindung durch (Scan-) Unterschriften der Parteien zu dokumentieren. Nur so lässt sich beweisbar sicherstellen, was Bestandteil des Mietvertrages sein soll. Dies gilt insbesondere im Falle eines Verkaufes, aber auch bei einer (gerichtlichen) Auseinandersetzung zwischen den Parteien.

KFR – Kanzlei für Real Estate begleitet Eigentümer, Vermieter und Investoren bei der rechtssicheren Gestaltung von Gewerbemietverträgen und berät zu den Auswirkungen der neuen Textformregelung.

Muss eine auf einer Grenzgarage installierte Photovoltaikanlage (PV-Anlage) bauordnungsrechtliche Abstandsflächen zum Nachbargrundstück einhalten?
Ja – so das OVG Lüneburg in seinem Beschluss vom 18. Juli 2023 (Az. 1 LA 118/22).

KFR – Kanzlei für Real Estate erläutert die Entscheidung und ihre Bedeutung für die Praxis. 

Hintergrund der Entscheidung

Gebäudegleiche Wirkung hat eine bauliche Anlage, wenn sie insbesondere aufgrund ihrer Ausführung die Belichtung, Besonnung und Belüftung des Nachbargrundstücks beeinträchtigt.

Der Fall: PV-Anlage auf Grenzgarage

Dies war bei der streitgegenständlichen PV-Anlage der Fall. Diese sei, so das OVG auch bei getrennter Betrachtung von der Grenzgarage geeignet, Belichtung, Besonnung und Belüftung des Nachbargrundstücks zu beeinträchtigen. Zwar wies die PV-Anlage eine Höhe von weniger als 2 m auf, jedoch erstreckte sie sich auf einer nicht unerheblichen Länge über nahezu die gesamte Tiefe der Grenzgarage. Zudem waren die aufgeständerten Solarzellen weder licht- noch luftdurchlässig und verursachten einen deutlichen Schattenwurf, der sich zum Teil auf die benachbarte Garage erstreckt.

Da, wie das OVG betont, das Grenzabstandsrecht den Schutz von Belichtung und Belüftung des Nachbargrundstücks „ab Bodenniveau“ zum Ziel hat, und demnach der Beeinträchtigungsgrad des Nachbargrundstücks nicht von der separaten Höhe „gestapelter“ Einzelanlagen, sondern von der Höhe der obersten Einzelanlage über dem Boden bestimmt wird, ist die Maßgeblichkeit der Geländeoberfläche der Regelfall, die Maßgeblichkeit eines anderen Höhenbezugspunktes die Ausnahme, die aus Normtext, Sinn und Zweck oder Systematik der NdsBauO klar hervorgehen muss.

Die gesamte Entscheidung finden Sie in der NVwZ 2023, 1600. Mehr zu rechtlichen Fragen bei Solaranlagen – hier klicken. 

Begründung des OVG Lüneburg

Aufgrund der weiter voranschreitenden Energiewende und dem vermehrten Ausbau von Solaranlagen auf Bestandsimmobilien dürfte die Entscheidung erhöhte Relevanz in der Praxis haben. Dies gilt nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass Abstandsflächenthematiken insbesondere in Nachbarschaftsstreitigkeiten ein „Dauerbrenner“ sind. Hier könnte sich – anders als im vorstehend erläuterten Fall, in dem der Eigentümer gegen eine Beseitigungsverfügung vorgegangen ist – möglicherweise auch ein Einfallstor für etwaige Nachbarwidersprüche eröffnen.

Gerne stehen wir von KFR – Kanzlei für Real Estate in Hamburg & München bei Fragen zur Verfügung und unterstützen im Bereich des öffentlichen Baurechts und der Projektentwicklung.