Indexierungsklauseln gehören zum Standardrepertoire gewerblicher Mietverträge. Sie sichern den Vermieter gegen Kaufkraftverluste ab und sorgen für eine wirtschaftliche Anpassung der Miete bei langfristigen Mietverträgen. Doch was geschieht, wenn eine solche Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) den Mieter unangemessen benachteiligt?

Greift dann die „milde“ Rechtsfolge des § 8 des Preisklauselgesetzes (PrKG), nach der die Unwirksamkeit erst ab rechtskräftiger Feststellung und nur für die Zukunft eintritt? Oder ist die Klausel nach § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an – also ex tunc – unwirksam?

Der XII. Zivilsenat des BGH hat diese in Rechtsprechung und Literatur seit langem umstrittene Frage durch sein Urteil vom 11.03.2026 (BGH XII ZR 51/25) nun grundlegend geklärt.

Von Sinje Grefe 

Welcher Sachverhalt lag der Entscheidung zugrunde?

Die Beklagte vermietete der Klägerin im August 2019 Gewerberäume zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis. Der Mietvertrag hatte eine Mindestlaufzeit von zehn Jahren und enthielt in § 6 eine formularmäßige Wertsicherungsklausel, die als Ausgangswert den Verbraucherpreisindex für Mai 2017 – und damit an einen Zeitpunkt mehr als zwei Jahre vor Mietbeginn, anknüpfte. Die Mieterin musste somit die zwischenzeitlich eingetretene Inflation mittragen, ohne in diesem Zeitraum eine Gegenleistung erhalten zu haben.

Außerdem sah die Regelung vor, dass die Miete bei einer Änderung des Index „automatisch“ angepasst wird; andererseits sollte die Änderung erst ab dem Folgemonat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam werden.

Die Klägerin kam einem ersten Mieterhöhungsverlangen zunächst nach, berief sich dann aber auf die Unwirksamkeit der Klausel und zahlte weitere Erhöhungsbeträge nur unter Vorbehalt. Sowohl das Landgericht Düsseldorf als auch das Oberlandesgericht Düsseldorf gaben der Klägerin Recht.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hat die Revision der Vermieterin zurückgewiesen und die Entscheidungen der Vorinstanzen mit im Wesentlichen den folgenden Argumenten bestätigt:

1. Doppelte Kontrolle von Wertsicherungsklauseln

Eine in AGB eines Gewerberaummietvertrags enthaltene Indexierungsklausel unterliegt neben den Beschränkungen durch das Preisklauselgesetz auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.

In diesem Falle hat der BGH eine unangemessene Benachteiligung des Klägers darin gesehen, dass die Indexklausel aus Ausgangswert auf einen Zeitpunkt vor Mietbeginn abgestellt hat, sodass der Mieter für die Inflationsentwicklung einzustehen hat, ohne dafür einen Gegenwert zu erhalten.

Zudem war die Regelung widersprüchlich hinsichtlich des Zeitpunktes der Mieterhöhung, sodass die Regelung intransparent ist.

2. Rechtsfolge bei Verstoß gegen § 307 BGB:

Der Unterschied eines Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz und gegen die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle ist die Rechtsfolge: Ein Verstoß gegen § 8 Preisklauselgesetz führt dazu, dass die Regelung erst ab rechtskräftiger Feststellung für die Zukunft des Verstoßes unwirksam ist. Bei einem Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB dagegen ist die Regelung ex tunc, mithin von Beginn an, unwirksam. 

Der BGH hat festgestellt, dass wenn eine solche Klausel der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht standhält, sich die Rechtsfolgen nicht nach § 8 PrKG richten, sondern die Klausel ist nach § 307 Abs. 1 BGB und mithin ex tunc unwirksam.

Praxishinweise für Vermieter und Mieter

Die Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf die Gestaltung von Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen sowie für bereits bestehende Mietverträge:

1. Rückforderungsrisiko beachten

Vermieter, die formularmäßige Indexierungsklauseln verwenden, die einer AGB-Kontrolle nicht standhalten, müssen damit rechnen, dass die Klausel von Anfang an unwirksam ist. Die auf dieser Grundlage geleisteten Mieterhöhungsbeträge können vom Mieter zurückgefordert werden – im vorliegenden Fall wurde die Beklagte zur Rückzahlung von 6.498,90 € nebst Zinsen verurteilt.

2. Sorgfältige Klauselgestaltung

Es reicht nicht aus, dass eine Wertsicherungsklausel den Anforderungen des PrKG genügt. Sie muss darüber hinaus auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhalten. Insbesondere sollte der Ausgangswert für die Indexierung nicht an einen Zeitpunkt vor Mietbeginn anknüpfen, da der Mieter andernfalls für eine Inflationsentwicklung einstehen muss, ohne eine Gegenleistung erhalten zu haben. Zudem ist auf die innere Widerspruchsfreiheit der Klausel zu achten, um dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB zu genügen.

3. Bestehende Verträge prüfen

Vermieter sollten bestehende Gewerberaummietverträge mit formularmäßigen Wertsicherungsklauseln auf ihre AGB-rechtliche Wirksamkeit hin überprüfen lassen, um Rückforderungsansprüche von Mietern frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden.

Die Entscheidung des BGH zeigt deutlich, wie wichtig eine rechtssichere Gestaltung von Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen ist. Wenn Sie als Vermieter oder Mieter prüfen möchten, ob Ihre Verträge den aktuellen rechtlichen Anforderungen entsprechen, beraten wir von KFR – Kanzlei für Real Estate Sie gerne.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie im Bereich Asset Management & Mietrecht unserer Kanzlei KFR – Kanzlei für Real Estate in Hamburg und München.

Der Gewerberaummietvertrag und das öffentliche Baurecht haben Schnittstellen, die ein oft nicht gesehenes und unterschätztes Gefahrenpotenzial bergen. Stehen die Vorgaben aus der Baugenehmigung nicht mit den Regelungen des Mietvertrages überein, drohen Auseinandersetzungen mit den Behörden, Verzögerungen, Kosten und sogar Nutzungsuntersagungen. Wir zeigen, welche Punkte Sie vor Vertragsschluss prüfen sollten.

Von Sinje Grefe und Carlotta Zimmermann

Vermieter und Mieter sparen sich viel Ärger, Zeit und Kosten, wenn sie vor Abschluss eines (langfristigen) Gewerberaummietvertrages die baurechtlichen Vorgaben für das jeweilige Objekt noch einmal prüfen. Denn oftmals passen die geltenden baurechtlichen Vorgaben, v.a. aus der Baugenehmigung, nicht zu der vom Mieter geplanten Nutzung. In diesen Fällen kann z.B. eine Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich sein oder die vorgesehenen Umbaumaßnahmen des Vermieters/Mieters zur Anpassung bzw. Herstellung der Mietflächen müssen baurechtlich genehmigt werden.

Diese Umstände und deren (Rechts-)Folgen sollten im Rahmen des Mietvertrages widergespiegelt und abgedeckt werden, um hieraus entstehende Risiken zu minimieren. Nachfolgend zeigen wir rechtliche Aspekte auf, die nach unserer Erfahrung besonders praxisrelevant sind.

1.      Mietgegenstand und Mietzweck: Abgleich mit dem geltenden öffentlichen Recht und der Baugenehmigung

Schon bei Mietgegenstand und Mietzweck bestehen erhebliche Schnittstellen zum öffentlichen Baurecht.

In den typischen mietvertraglichen Regelungen wird dabei bestimmt, welche Flächen mit welcher Größe dem Mieter zur exklusiven oder gemeinschaftlichen Nutzung überlassen werden, und welcher Nutzungszweck verfolgt wird. Ggf. werden auch Stellplätze zur (gemeinschaftlichen) Nutzung überlassen.

All dies muss mit den gegebenen öffentlich-rechtlichen Vorgaben in Einklang stehen.

Der Mietgegenstand muss sowohl von der konkreten Fläche (und u.U. der Verkaufsfläche) als auch der Nutzungsart bzw. dem Mietzweck mit den geltenden baurechtlichen Bestimmungen übereinstimmen.

Die zu vermietende Fläche muss nach der für das Gebäude aktuell gültigen Baugenehmigung sowohl von der Größe als auch von der Nutzungsart genehmigt sein. Hierbei könnten u.a. auch Vorgaben zur zulässigen Verkaufsfläche gelten. Zu prüfen wäre diesbezüglich dann z.B. welche konkreten Flächen als Verkaufsfläche im baurechtlichen Sinne nach der Baugenehmigung einzubeziehen sind, z.B. ggf. Flächen im Kassenvorraum, Windfang.

Weicht der vertraglich vereinbarte Mietzweck von den baurechtlichen Vorgaben ab kann eine Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich werden.

In diesem Fall sollte der Mietvertrag zwingend regeln, wer für die Beantragung der Nutzungsänderungsgenehmigung zuständig und verantwortlich ist und welche Rechtsfolgen eine ausbleibende Genehmigung hat. Beispielsweise kann in dem Mietvertrag eine aufschiebende Bedingung hinsichtlich der Erteilung der Nutzungsänderung aufgenommen werden.

Bei einer neu zu beantragenden Baugenehmigung sind vor Abschluss des Mietvertrags insbesondere geltende bauplanungsrechtlichen Vorgaben zu Verkaufsflächen- und/oder Sortimentsbeschränkungen zu beachten. Oftmals enthalten Bebauungspläne, die Einzelhandelsnutzung zulassen, diesbezügliche Vorgaben (v.a. bei Shoppingcentern oder Outletcentern). Hier kann beispielsweise vorgesehen werden, dass bestimmte Sortimente nicht vertrieben werden dürfen.

Darüber hinaus enthalten Baugenehmigungen (v.a. bei Einzelhandels- und Gastronomieflächen) oft Vorgaben zu Betriebs- und Anlieferzeiten, die im Mietvertrag berücksichtigt werden müssen. Abweichungen zu diesen Vorgaben sind zu vermeiden. Im Rahmen des Mietvertrages sollte sichergestellt werden, dass der Mieter diese beachten muss und welche Handhabe der Vermieter im Falle eines Verstoßes hat.

Auch der öffentlich-rechtliche Stellplatzbedarf kann sich je nach Nutzung und/oder Umbau des Mietgegenstandes ändern. Dies sollte der Vermieter im Blick behalten und etwaige Regelungen hierzu im Mietvertrag aufnehmen.

Sofern Stellplätze mitvermietet werden, sollte überprüft werden, ob diese Stellplatzfläche auch als solche baurechtlich genehmigt und für den Mietgegenstand vorgehalten werden muss.

 2.      Bauliche Änderungen

Bauliche Veränderungen am Mietgegenstand sind sowohl vor Übergabe des Mietgegenstandes an den Mieter, wenn der Vermieter also noch bauliche Maßnahmen ergreifen muss, um den Mietgegenstand entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen herzurichten, als auch während des Mietverhältnisses durch den Mieter ein wichtiges Thema im Zusammenspiel mit dem öffentlichen Recht.

Zunächst ist zu prüfen, ob die geplanten Maßnahmen genehmigungsbedürftig sind. Sollte dies der Fall sein, sind Regelungen im Mietvertrag aufzunehmen, die u.a. die Rechtsfolgen bei ausbleibender Genehmigung regeln, z.B. durch Aufnahme einer aufschiebenden Bedingung.

Der Mietvertrag sollte daher klar regeln:

• Wer ist Bauherr für die jeweilige Maßnahme gegenüber der Behörde?
• Wer trägt die Verantwortung und Kosten für Genehmigungen?
• Welche Folgen hat ein Verstoß (z. B. bei Brandschutzmängeln)?

3.      Risiko der (bau)rechtswidrigen Nutzung

Bei einer baurechtswidrigen Nutzung – etwa wenn der Mieter den Mietgegenstand anders nutzt als genehmigt oder einzelne bauordnungsrechtliche Auflagen, wie vorgegebene Betriebszeiten, missachtet – kann eine Nutzungsuntersagung durch die Behörde drohen. Solch eine Nutzungsuntersagung kann im Einzelfall auch gegenüber dem Eigentümer/Vermieter erlassen werden. Der Grund: Der Behörde steht im Rahmen der sog. Störerauswahl ein Ermessen zu, d.h. sie darf auf den Störer zurückgreifen, der aus ihrer Sicht die Störung am effektivsten beseitigen kann. Das Auswahlermessen der Behörde kann dabei oftmals auf den Eigentümer und Vermieter fallen, da dieser für die Behörde leichter ermittelbar und damit „schneller greifbar“ ist.

Daher sollten die öffentlich-rechtlichen Vorgaben im Mietvertrag an den Mieter weitergegeben werden und Rechtsfolgen bei einem Verstoß vorgesehen werden (z. B. Freistellung, Kündigungsmöglichkeiten).

Des Weiteren sollte im Innenverhältnis zwischen Vermieter und Mieter die Verantwortlichkeit sowie etwaige Freistellungs- und Regressverantwortlichkeiten (z.B. Mietausfall) geregelt werden. Diese greifen allerdings nicht gegenüber der einschreitenden Behörde.

Unsere Praxiserfahrung zeigt: Das öffentliche Baurecht sollte bei jeder Vermietung von Gewerbeflächen und der Vertragsgestaltung von Anfang berücksichtigt werden – nur so lassen sich Risiken wirksam vermeiden.

 Sie planen die Vermietung oder Anmietung von Gewerbeflächen? Gern unterstützen wir sie bei der Prüfung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben und wie diese im Mietvertrag zu berücksichtigen sind.

 

FAQ

Wann ist eine Nutzungsänderung erforderlich?
Immer dann, wenn der vertraglich vereinbarte Mietzweck von der genehmigten Nutzungsart genehmigungsrelevant abweicht.

Wer beantragt die Genehmigungen?
Das sollte im Vertrag geregelt sein. Grundsätzlich ist der Vermieter hierfür verantwortlich, sofern es den Vertragszweck betrifft. Wenn der Mieter selbst bauliche Maßnahmen durchführt, ist es üblich zu regeln, dass der Mieter etwaige Genehmigung in diesem Zusammenhang einzuholen hat. 

Darf ich längere Betriebszeiten vereinbaren?
Die genehmigten Betriebs- und Anlieferzeiten sollten dringend im Mietvertrag als geltend vereinbart werden.

Was passiert bei baurechtswidriger Nutzung?
Es drohen Nutzungsuntersagungen und weitere Verfügungen – ggf. auch gegen den Vermieter.

Wie sichere ich mich als Vermieter ab?
Durch klare Regelungen im Mietvertrag hinsichtlich Weitergabe öffentlich-rechtlicher Vorgaben, sowie Regelungen zur Freistellung, Regress und Kündigungsmöglichkeiten im Vertrag.

In Bezug auf Immobilien bestehen in der Regel eine Vielzahl von Verträgen im Zusammenhang mit deren Nutzung, Verwaltung, Vermietung etc. Wichtig zu wissen ist, dass derartige Verträge im Regelfall nicht automatisch auf den Käufer übergehen. Die Übernahme solcher Verträge muss daher vertraglich geregelt werden. Anders ist dies nur, wenn der automatische Übergang gesetzlich geregelt ist, etwa bei Mietverträgen oder Versicherungsverträgen. Auch in diesen Fällen empfehlen wir von KFR Kanzlei für Real Estate jedoch häufig weitergehende vertragliche Regelungen.

Wir geben einen kurzen Überblick, was zu beachten ist.

von Anneke Durrer

A. Gesetzliche Spezialnormen

1. 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“

Gemäß § 566 BGB gehen Mietverträge bei Veräußerung nach Überlassung des Wohnraums (und gemäß § 578 Abs. 1 BGB auch sonstige Grundstücke und Räume) an den Dritten auf den Käufer über.

Aus zwei Gründen wird man aber dennoch kaufvertragliche Regelungen treffen:

a) Eintragung im Grundbuch vs. Besitzübergang

Zum einen geht das Mietverhältnis erst mit Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch über, während Verkäufer und Käufer sich aber im Regelfall so stellen wollen, als wäre die Übernahme bereits mit Besitzübergang erfolgt.

b) Überlassene und nicht überlassene Mieträume

Zum anderen betrifft dies nur Mietverhältnisse, bei denen die Mieträume bereits überlassen, also übergeben worden sind. Für noch nicht übergebene Mieträume bedarf es für die Übertragung gemäß § 567a BGB einer expliziten Erfüllungsübernahme des Käufers gegenüber dem Verkäufer.

2. § 95 VVG – Veräußerung der versicherten Sache

Bei Sachversicherungen (somit auch bei Gebäudeversicherungen) sieht § 95 VVG vor, dass der Käufer mit dem Eigentumsübergang in den Versicherungsvertrag eintritt. Für bestimmte Haftpflichtversicherungen gilt die Regelung entsprechend.

a) Mitversicherung des Käufers für den Zeitraum zwischen Besitz- und Eigentumsübergang

Für den Zeitraum zwischen Besitz- und Eigentumsübergang ist das Sacherhaltungsinteresse des Käufers mitversichert, d.h. der Verkäufer hält eine Versicherung für fremde Rechnung. Es ist daher sinnvoll, Ansprüche aus dem Versicherungsvertrag für Schadensfälle zwischen Besitz- und Eigentumsübergang bereits an den Käufer abzutreten, damit dieser Ansprüche auch ohne Mitwirkung des Verkäufers geltend machen kann.

b) Kündigungsrechte

Sowohl die Versicherung als auch der Käufer können den Versicherungsvertrag jedoch nach Eigentumsübergang kündigen (§ 96 VVG). Die Versicherung kann die Kündigung nur innerhalb eines Monats nach Kenntnis der Veräußerung (Ausschlussfrist) erklären. Der Käufer kann die Versicherung hingegen nur innerhalb eines Monats nach Eigentumsübergang (Ausschlussfrist) oder Kenntnis vom Bestehen der Versicherung kündigen, entweder mit sofortiger Wirkung oder mit Wirkung zum Ende der laufenden Versicherungsperiode. Der Käufer sollte in seiner Kündigung deutlich erklären, zu welchem Zeitpunkt die Kündigung Wirkung entfalten soll.

c) Anzeigepflicht

Der Erwerb der Immobilie ist der Versicherung unverzüglich anzuzeigen (§ 97 VVG), da ansonsten das Risiko besteht, dass die Versicherung bei einem Versicherungsfall nicht zu leisten braucht.

d) Rahmenversicherung

Für den Fall, dass der Verkäufer eine sog. Rahmenversicherung (für mehrere Objekte) abgeschlossen hat, die insoweit in der Regel ein Sonderkündigungsrechts des Verkäufers bzw. ein automatisches Ausscheiden der Immobilie aus der Police vorsieht, sollte der Kaufvertrag einen entsprechenden Hinweis enthalten und den Käufer zum Abschluss einer eigenen Versicherung verpflichten.

3. 613a BGB – Übernahme von Arbeitsverhältnissen

Der Kauf eines (vermieteten) Grundstücks kann unter Umständen einen Betriebsübergang darstellen, was dazu führt, dass auch die Arbeitsverhältnisse auf den Käufer übergehen und Kündigungen in Verbindung mit dem Betriebsübergang unwirksam sind.

Aus Sicht des Käufers ist es daher wichtig, dass der Verkäufer im Kaufvertrag garantiert, dass etwaige Arbeitsverhältnisse, die gemäß § 613a BGB auf den Käufer übergehen könnten, nicht bestehen.

B. Im Übrigen: Keine automatische Vertragsübernahme

Im Übrigen erfolgt keine automatische Übernahme von Verträgen. Dies ist vielmehr explizit zwischen den Parteien zu vereinbaren.

1. Verkäuferinteresse

Der Verkäufer hat in der Regel ein Interesse daran, insbesondere folgende Verträge auf den Käufer zu übertragen:

• Verträge mit langen Vertragslaufzeiten, die nicht ohne Weiteres kündbar sind
• Verträge mit Weitergabeverpflichtung an einen Rechtsnachfolger (häufig Nachbarschaftsvereinbarungen, schuldrechtliche Vereinbarungen zu Dienstbarkeiten, Vereinbarungen aus Ankaufsverträgen, etc. 

2. Käuferinteresse

Der Käufer hat in der Regel ein Interesse daran, insbesondere folgende Verträge zu übernehmen:

• Verträge mit günstigen Vertragskonditionen
• Verträge mit Nachbarn oder sonstigen Dritten, die für die reibungslose Nutzung des Grundstücks erforderlich sind (z.B. in Bezug auf Wegerechte etc.)
• Gewährleistungsansprüche aus Bauverträgen, in der Regel nicht jedoch den Vertrag selbst

Im Ergebnis zeigt sich, dass es wichtig ist, die Vertragssituation des Grundstücks aufzuarbeiten und hierzu konkrete Vereinbarungen zu treffen.

Haben Sie weitere Fragen zur kaufvertraglichen Vertragsübernahme? Oder benötigen grundsätzlich Hilfe bei einem Immobilienerwerb? Wir beraten Sie gerne.

Ihre Ansprechpartnerin: