In unserem Beitrag vom 20.01.2025 hatten wir bereits darüber berichtet, dass durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz für langfristige Gewerbemietverträge seit dem 01.01.2025 anstelle des Schriftformerfordernisses Textform gilt.

Für Altverträge, die vor dem 01.01.2025 abgeschlossen wurden, galt eine Übergangsfrist, die mittlerweile ausgelaufen ist. Auch für diese langfristigen Gewerbemietverträge gilt nunmehr die Textform. 

von Sinje Grefe

Wie war die Rechtslage vor dem 01.01.2025?

Vor dem Inkrafttreten des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes galt für langfristige gewerbliche Mietverträge, also solche, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wurden, die Schriftform. Wurde diese nicht eingehalten, galt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und war damit ordentlich kündbar.

Viertes Bürokratieentlastungsgesetz

Mit Inkrafttreten des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes gilt für langfristige Gewerbemietverträge nach § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich die Textform. Ist diese nicht eingehalten, findet weiterhin § 550 BGB Anwendung, d.h. dass diese Mietverhältnisse dann wieder als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelten und ordentlich kündbar sind.

Übergangsfrist

Für Mietverträge, die bereits vor dem 01.01.2025 abgeschlossen wurden, war eine Übergangsfrist bis einschließlich 01.01.2026 vorgesehen, bis zu diesem Zeitpunkt galt für diese Altmietverträge weiterhin die alte Rechtslage, mithin das Schriftformerfordernis. Sollte allerdings ein Bestandsmietvertrag bereits vor dem 02.01.2026 abgeändert werden, galt die Textform auch für diese Änderungen.

Aktuelle Rechtslage

Für alle langfristigen Gewerbemietverträge, unabhängig davon, ob sie vor dem 01.01.2025 angeschlossen wurden, gilt nunmehr die Textform. Mithin sind etwaige Schriftformverstöße für diese nicht mehr maßgeblich. Ob ein langfristiger Gewerbemietvertrag aufgrund von Formverstößen als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt, richtet sich nunmehr allein danach, ob die Textform eingehalten wurde, sofern die Parteien mietvertraglich nicht etwas anderen bestimmt haben.

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Wann liegt ein befristetes Mietverhältnis vor, wenn die Parteien den Beginn einer festen Mietvertragslaufzeit an eine Bedingung knüpfen?

Der BGH hat sich im März letzten Jahres, (BGH XII ZR 76/24), unter anderem mit der Frage auseinandergesetzt, ab wann der Kündigungsausschluss eines Mietvertrages zu laufen beginnt, wenn dessen Eintritt an ein Ereignis anknüpft. Entscheidend ist nach Ansicht des BGH, was sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages vorgestellt haben: Ist sicher, dass das Ereignis eintritt, die Frage ist nur wann oder ist der Eintritt an sich unsicher.

von Sinje Grefe

Der Entscheidung des BGH lag der folgende verkürzte Sachverhalt zugrunde:

Der Beklagte ist Eigentümer eines landwirtschaftlich genutzten Grundstückes, das er zuvor vom Voreigentümer gekauft hatte. Der Voreigentümer schloss mit der Klägerin einen Nutzungsvertrag über das Grundstück ab, da die Klägerin das Grundstück im Zusammenhang mit der Errichtung von Windenergieanlagen benötigte. Der Vertrag sah vor, dass dieser nach Ablauf von 20 Jahren gerechnet ab dem 31.12. des Jahres, in dem die Inbetriebnahme der letzten geplanten Windenergieanlage erfolgt, endet. Außerdem war geregelt, dass das Recht zur fristlosen Kündigung des Vertrages aus wichtigem Grund unberührt bleibt.

Der Beklagte kündigte den Nutzungsvertrag, vor Inbetriebnahme der letzten geplanten Windenergieanlage.

Konnte der Mietvertrag ordentlich gekündigt werden?

Der Bundesgerichtshof ist zu der Auffassung gelangt, dass die ordentliche Kündigung nicht schon deshalb unwirksam ist, weil die Parteien eine feste Vertragslaufzeit von 20 Jahren vereinbart haben.

Grundsatz: Ein befristets Mietverhältnis ist nicht ordentlich kündbar.

Hintergrund ist, dass zum Zeitpunkt der Kündigung noch kein befristetes Mietverhältnis nach § 542 Abs. 2 BGB vorlag. Aus § 542 Abs. 2 BGB ergibt sich, dass ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis, z.B. durch Vereinbarung einer bestimmten Laufzeit im Mietvertrag, nicht ordentlich gekündigt werden kann.

Was gilt, wenn der Beginn der festen Laufzeit an den Eintritt einer Voraussetzung geknüpft ist?

Problematisch war vorliegend, dass die Parteien die feste Laufzeit des Mietvertrages an eine Voraussetzung geknüpft haben (Inbetriebnahme der letzten geplanten Windenergieanlage). Wenn die Parteien die vereinbarte feste Laufzeit an den Eintritt eines Ereignisses knüpfen, kommt es für die Beurteilung, ob bis zu dessen Eintritt ein befristetes Mietverhältnis vorliegt, darauf an, welche rechtliche Bedeutung die Parteien den gefundenen Vertragsregelungen zugemessen haben.

Keine ordentliche Kündigung bei sicherem Eintritt des Ereignisses

Gehen die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages davon aus, dass das Ereignis auf jeden Fall eintreten wird und nur unklar ist, zu welchem Zeitpunkt, liegt in der Regel eine Befristung im Sinne von § 163 BGB vor, mit der Folge, dass die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auch bis zum Beginn der festen Laufzeit ausgeschlossen ist.

Es ist unsicher, ob das Ereignis überhaupt eintritt: ordentliche Kündigung vor Eintritt einer aufschiebenden Bedingung möglich

Ist aus Sicht der Parteien nicht nur ungewiss, wann das Ereignis eintreten wird, sondern auch, ob es überhaupt jemals eintreten wird, liegt eine aufschiebende Bedingung vor. In diesem Falle besteht die Vertragsbindung grundsätzlich bereits ab Unterzeichnung, die Regelung zur festen Mietzeit gilt aber erst mit Eintritt der aufschiebenden Bedingung. Bis zum Eintritt der aufschiebenden Bedingung kann der Mietvertrag also ordentlich gekündigt werden.

Entscheidend ist die Vorstellung bei Mietvertragsabschluss

Was die Parteien jeweils zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gewollt haben, ist im Einzelfall durch Auslegung zu ermitteln.

Unser Fazit:

Um den Vertragsparteien Rechtssicherheit zu verschaffen, sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass das gemeinsame Verständnis der Parteien dahingehend, ob eine Befristung oder eine aufschiebende Bedingung vorliegen soll, festgehalten wird. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der jeweilige Vertrag vor Beginn der festen Laufzeit ordentlich kündbar ist.

Haben Sie weitere Fragen zur Mietvertragsgestaltung? Wir beraten Sie gerne. Kontaktieren Sie uns unter info@kfr.law.

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