In Bezug auf Immobilien bestehen in der Regel eine Vielzahl von Verträgen im Zusammenhang mit deren Nutzung, Verwaltung, Vermietung etc. Wichtig zu wissen ist, dass derartige Verträge im Regelfall nicht automatisch auf den Käufer übergehen. Die Übernahme solcher Verträge muss daher vertraglich geregelt werden. Anders ist dies nur, wenn der automatische Übergang gesetzlich geregelt ist, etwa bei Mietverträgen oder Versicherungsverträgen. Auch in diesen Fällen empfehlen wir von KFR Kanzlei für Real Estate jedoch häufig weitergehende vertragliche Regelungen.

Wir geben einen kurzen Überblick, was zu beachten ist.

von Anneke Durrer

A. Gesetzliche Spezialnormen

1. 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“

Gemäß § 566 BGB gehen Mietverträge bei Veräußerung nach Überlassung des Wohnraums (und gemäß § 578 Abs. 1 BGB auch sonstige Grundstücke und Räume) an den Dritten auf den Käufer über.

Aus zwei Gründen wird man aber dennoch kaufvertragliche Regelungen treffen:

a) Eintragung im Grundbuch vs. Besitzübergang

Zum einen geht das Mietverhältnis erst mit Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch über, während Verkäufer und Käufer sich aber im Regelfall so stellen wollen, als wäre die Übernahme bereits mit Besitzübergang erfolgt.

b) Überlassene und nicht überlassene Mieträume

Zum anderen betrifft dies nur Mietverhältnisse, bei denen die Mieträume bereits überlassen, also übergeben worden sind. Für noch nicht übergebene Mieträume bedarf es für die Übertragung gemäß § 567a BGB einer expliziten Erfüllungsübernahme des Käufers gegenüber dem Verkäufer.

2. § 95 VVG – Veräußerung der versicherten Sache

Bei Sachversicherungen (somit auch bei Gebäudeversicherungen) sieht § 95 VVG vor, dass der Käufer mit dem Eigentumsübergang in den Versicherungsvertrag eintritt. Für bestimmte Haftpflichtversicherungen gilt die Regelung entsprechend.

a) Mitversicherung des Käufers für den Zeitraum zwischen Besitz- und Eigentumsübergang

Für den Zeitraum zwischen Besitz- und Eigentumsübergang ist das Sacherhaltungsinteresse des Käufers mitversichert, d.h. der Verkäufer hält eine Versicherung für fremde Rechnung. Es ist daher sinnvoll, Ansprüche aus dem Versicherungsvertrag für Schadensfälle zwischen Besitz- und Eigentumsübergang bereits an den Käufer abzutreten, damit dieser Ansprüche auch ohne Mitwirkung des Verkäufers geltend machen kann.

b) Kündigungsrechte

Sowohl die Versicherung als auch der Käufer können den Versicherungsvertrag jedoch nach Eigentumsübergang kündigen (§ 96 VVG). Die Versicherung kann die Kündigung nur innerhalb eines Monats nach Kenntnis der Veräußerung (Ausschlussfrist) erklären. Der Käufer kann die Versicherung hingegen nur innerhalb eines Monats nach Eigentumsübergang (Ausschlussfrist) oder Kenntnis vom Bestehen der Versicherung kündigen, entweder mit sofortiger Wirkung oder mit Wirkung zum Ende der laufenden Versicherungsperiode. Der Käufer sollte in seiner Kündigung deutlich erklären, zu welchem Zeitpunkt die Kündigung Wirkung entfalten soll.

c) Anzeigepflicht

Der Erwerb der Immobilie ist der Versicherung unverzüglich anzuzeigen (§ 97 VVG), da ansonsten das Risiko besteht, dass die Versicherung bei einem Versicherungsfall nicht zu leisten braucht.

d) Rahmenversicherung

Für den Fall, dass der Verkäufer eine sog. Rahmenversicherung (für mehrere Objekte) abgeschlossen hat, die insoweit in der Regel ein Sonderkündigungsrechts des Verkäufers bzw. ein automatisches Ausscheiden der Immobilie aus der Police vorsieht, sollte der Kaufvertrag einen entsprechenden Hinweis enthalten und den Käufer zum Abschluss einer eigenen Versicherung verpflichten.

3. 613a BGB – Übernahme von Arbeitsverhältnissen

Der Kauf eines (vermieteten) Grundstücks kann unter Umständen einen Betriebsübergang darstellen, was dazu führt, dass auch die Arbeitsverhältnisse auf den Käufer übergehen und Kündigungen in Verbindung mit dem Betriebsübergang unwirksam sind.

Aus Sicht des Käufers ist es daher wichtig, dass der Verkäufer im Kaufvertrag garantiert, dass etwaige Arbeitsverhältnisse, die gemäß § 613a BGB auf den Käufer übergehen könnten, nicht bestehen.

B. Im Übrigen: Keine automatische Vertragsübernahme

Im Übrigen erfolgt keine automatische Übernahme von Verträgen. Dies ist vielmehr explizit zwischen den Parteien zu vereinbaren.

1. Verkäuferinteresse

Der Verkäufer hat in der Regel ein Interesse daran, insbesondere folgende Verträge auf den Käufer zu übertragen:

• Verträge mit langen Vertragslaufzeiten, die nicht ohne Weiteres kündbar sind
• Verträge mit Weitergabeverpflichtung an einen Rechtsnachfolger (häufig Nachbarschaftsvereinbarungen, schuldrechtliche Vereinbarungen zu Dienstbarkeiten, Vereinbarungen aus Ankaufsverträgen, etc. 

2. Käuferinteresse

Der Käufer hat in der Regel ein Interesse daran, insbesondere folgende Verträge zu übernehmen:

• Verträge mit günstigen Vertragskonditionen
• Verträge mit Nachbarn oder sonstigen Dritten, die für die reibungslose Nutzung des Grundstücks erforderlich sind (z.B. in Bezug auf Wegerechte etc.)
• Gewährleistungsansprüche aus Bauverträgen, in der Regel nicht jedoch den Vertrag selbst

Im Ergebnis zeigt sich, dass es wichtig ist, die Vertragssituation des Grundstücks aufzuarbeiten und hierzu konkrete Vereinbarungen zu treffen.

Haben Sie weitere Fragen zur kaufvertraglichen Vertragsübernahme? Oder benötigen grundsätzlich Hilfe bei einem Immobilienerwerb? Wir beraten Sie gerne.

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