Überdurchschnittlich hohe Miete lässt Rückschluss auf Ernsthaftigkeit der Vermietungsbemühungen zu

An der erforderlichen Ernsthaftigkeit von Vermietungsbemühungen zur Beendigung von Leerstand fehlt es, wenn der Wohnraum zu einem offensichtlich überdurchschnittlichen Mietzins angeboten wird.

VG Berlin, Beschluss vom 28.05.2024 – 6 L 125.24
VwVG § 14; ZwVbG-BE (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz Berlin) § 4 Abs. 1

Problem/Sachverhalt

Die Antragstellerin verfolgt im Einstweiligen Rechtsschutz erfolglos die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen Bescheide zur Festsetzung von Zwangsgeld zur Durchsetzung zweckentfremdungsrechtlicher Wohnzuführungsaufforderungen. Die Antragstellerin als Projektentwicklerin ließ ein Wohngebäude mit insgesamt sechs Wohneinheiten errichten. Drei der Wohneinheiten wurden nicht – wie ursprünglich beabsichtigt – verkauft und auch nicht vermietet. Aufgrund des Leerstands wurde die Antragstellerin mehrfach aufgefordert, die betreffenden Wohneinheiten Wohnzwecken zuzuführen. Die Wohneinheiten konnten trotz Inseraten auf Immobilienportalen durch die Antragstellerin keiner langfristigen Vermietung zugeführt werden, sodass mehrfach Zwangsgelder gegen die Antragstellerin festgesetzt wurden.

Entscheidung

Das VG leitet aus der Höhe, der von der Antragstellerin für die Wohneinheiten verlangten Miete, eine mangelnde Ernsthaftigkeit an der Vermietungsabsicht her. Das VG stellt dabei fest, dass die von der Antragstellerin ursprünglich verlangten Mieten in der Wohnlage selbst für das obere Marktsegment offensichtlich überdurchschnittlich seien und damit den objektiven Tatbestand einer Mieterpreisüber-höhung nach Maßgabe des § 5 Abs. 2 Satz 1 des Wirtschaftsstrafgesetzes von 1954 erfüllen dürften. Auch wenn die Antragstellerin, die für die Wohneinheiten verlangten Mieten deutlich senkte, fehle es an einem substantiierten Vorbringen aktueller Vermietungsbemühungen: Denn nach Ansicht des VG genügt es für die Darlegung ernsthafter Vermietungsbemühungen nicht, auf die Inserate bei Immobilienportalen zu verweisen. Die Antragstellerin habe nicht ausreichend dargelegt, (i) ob Kon-taktanfragen von potenziellen Mietinteressenten auf dem jeweiligen Immobilienportal überhaupt beantwortet und (ii) ob darüber hinaus Besichtigungstermine vereinbart wurden. Auch wurde seitens der Antragstellerin kein Nachweis dafür erbracht, dass die von ihr angeführten Besichtigungstermine überhaupt stattgefunden haben. Zudem ließ die Antragstellerin nach Auffassung des VG eine Erklärung dafür vermissen, dass trotz der von der Antragstellerin angeführten Besichtigungstermine kein Mietvertrag geschlossen werden konnte. Unabhängig hiervon spreche nach Ansicht des VG die Tatsache, dass nur wenige Besichtigungstermine über einen Zeitraum von ca. sieben Monaten realisiert wurden (unterstellt diese haben stattgefunden), gegen ernsthafte Vermietungsbemühungen, da dies im Hinblick auf die allgemeine Wohnungsnot als unplausibel erscheine. Schließlich war es für das VG nicht entscheidungserheblich, dass es sich bei dem Objekt um einen Neubau handelt.

Praxishinweis

Die Entscheidung verdeutlicht, dass in der Praxis hohe Anforderungen an die Nachweisbarkeit von ernsthaften Vermietungsbemühungen gestellt werden. Insbesondere – aber nicht nur – aus der Miete lassen sich Rückschlüsse auf die Vermietungsabsicht ziehen. Daneben wird die Anzahl von Besichtigungsterminen als relevant erachtet.