Seitens der Behörde angeordnete Bodenuntersuchungsmaßnahmen sind vom Eigentümer nicht zu dulden, wenn diese auf bloßen Vermutungen beruhen.

KFR – Kanzlei für Real Estate erläutert die Entscheidung des OVG Hamburg und deren Bedeutung für Grundstückseigentümer.

Hintergrund der Entscheidung

Allein der Umstand, dass auf einem Grundstück über Jahre mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde, genügt nicht, um einen Gefahrenverdacht für schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten zu begründen, auf die orientierende Untersuchungsmaßnahmen im Sinne des § 9 Abs. 1 BBodSchG gestützt werden können, die Duldungspflichten zu Eingriffen in das Grundstück begründen. Hinzukommen muss insoweit, dass Anhaltspunkte dafür bestehen, dass beim Umgang Schadstoffe durch anthropogene Prozesse iSv § 3 Abs. 1 oder 2 BBodSchV in den Boden gelangt sind.

Der Fall vor dem OVG Hamburg

Gegenstand dieser Entscheidung des OVG Hamburg ist eine auf § 9 BBodSchG iVm § 4 HmbBodSchG gestützte Anordnung der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) an den Grundstückseigentümer, die Durchführung von orientierenden Untersuchungen zur Prüfung, ob auf dem Grundstück schädliche Bodenverunreinigungen vorliegen, zu dulden.

Zur Begründung wurde seitens der Behörde ausgeführt, dass über einen Zeitraum von zwölf Jahren in den 1970er und 1980er Jahren auf dem Grundstück eine chemische Reinigung betrieben und seinerzeit aller Voraussicht nach mit Schadstoffen umgegangen worden sei. Bereits der bestimmungsgemäß Betrieb der chemischen Reinigung ließe nicht unerhebliche Einträge in den Boden vermuten. Weitergehende Gründe wurden von der BSU nicht angeführt.

Das OVG Hamburg hat die Duldungsanordnung aufgehoben, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 S. 1 BBodSchG für entsprechende Maßnahmen nicht vorgelegen haben.

Rechtliche Bewertung

Nach dieser Vorschrift soll die Behörde zur Ermittlung des Sachverhalts die geeigneten Maßnahmen ergreifen, wenn ihr Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast vorliegt.

Die BSU sei für das Vorliegen von solchen Anhaltspunkten jedoch beweisfällig geblieben. Allein der Umstand, dass auf dem Grundstück über Jahre mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden sei, genüge nicht, um einen nach § 9 Abs. 1 S. 1 BBodSchG erforderlich Gefahrenverdacht zu begründen.

Für die Annahme eines solchen Gefahrenverdachts sei es erforderlich (aber auch ausreichend), dass tatsächliche Indizien, die über einer bloßen Vermutung ins „Blaue“ hinein hinausgingen, vorliegen. Von Anhaltspunkten iSv § 9 Abs. 1 S. 1 BBodSchG sei auszugehen, wenn eine – auch nur geringe – Tatsachenbasis vorliege, die zu dem Schluss berechtige, dass das Vorliegen einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast nicht ganz unwahrscheinlich ist.

§ § 3 Abs. 1 und 2 BBodSchV, der eine nicht abschließende Aufzählung von Beispielen für hinreichende Anhaltspunkte enthält, zeige, dass insbesondere nicht auf das bloße „Vorkommen“ von Schadstoffen, sondern vielmehr auf den „Umgang“ und einen möglichen schädlichen Bodeneintrag ankomme.

Hieran mangelte es im vom OVG Hamburg entschiedenen Fall.

Kommentar von KFR – Kanzlei für Real Estate

Eigentümer von Grundstücken stimmen Duldungsanordnungen für orientierende Untersuchungen von Behörden häufig (zu schnell) zu, weil sie davon ausgehen, sich gegen diese Maßnahmen nicht mit Erfolg zur Wehr setzen zu können.

Die vom OVG Hamburg aufgezeigten Rechtmäßigkeitsmaßstäbe machen jedoch deutlich, dass orientierende Bodenuntersuchungen seitens der Behörde nur zulässig sind, wenn diese tatsächliche Anhaltspunkte nachweisen kann, die einen konkreten Schadstoffeintrag in den Boden nahelegen.

Da die Feststellung von schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten mit umfassenden und kostenintensiven Sanierungspflichten einhergehen können, für die die Behörde gemäß § 4 Abs. 3 BBodSchG nicht nur den Verursacher, sondern auch den (ggf. nachfolgenden) Grundstückseigentümer heranziehen kann, empfiehlt es sich zur Vermeidung von Sanierungsanordnungen bereits auf der ersten Stufe zu prüfen, ob die Duldungsanordnung für orientierende Bodenuntersuchungen rechtmäßig ist und – sollte dies nicht der Fall sein – sich gegen diese zu wenden.

Fundstelle: NVwZ-RR 2018, 181 – OVG Hamburg, Urt. vom 12. Oktober 2017 – 2 Bf 1/16

Ein Grundstückseigentümer, der eine Baulast zugunsten eines Nachbargrundstücks übernommen hat, kann von dem Begünstigten keine Handlungen verlangen, die diesen gerade an der Ausübung der ihm zustehenden Rechte hindern. Insbesondere kann er keinen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 2 BGB geltend machen. 

KFR – Kanzlei für Real Estate erläutert die Entscheidung des OLG Hamm und deren Bedeutung für Grundstückseigentümer.

Hintergrund der Entscheidung

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH begründet eine zugunsten eines anderen übernommene Baulast zwar nur eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die insbesondere dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks keinen privatrechtlichen Nutzungsanspruch gewährt.

Allerdings ist der Baulastgeber an die von ihm gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommene Verpflichtung gebunden.

Aus diesem Grund steht – wie der BGH bereits 1981 entschieden hat – der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) einem baulastwidrigen Herausgabeverlangen des Eigentümers entgegen (BGH, Urt. v. 9. Januar 1981 – V ZR 58/79).

Entscheidung des OLG Hamm

Nach Ansicht des OLG Hamm kann nichts anderes für den Unterlassungsanspruch gelten. Denn das baulastrechtswidrige Verlangen eines Grundstückseigentümers sei in beiden Fällen rechtsmissbräuchlich.

Wenn sich jemand gegenüber der Bauaufsichtsbehörde verpflichtet, seinem Nachbarn ein Nutzungsrecht zu gewähren, so darf er keine Handlungen vornehmen, die dazu im Widerspruch stehen, die also den Nachbarn an der Ausübung der Rechte aus der Baulast hindern.

Dies gilt jedenfalls, solange keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Bauaufsichtsbehörde die Baulast nicht durchsetzen oder auf sie verzichten wird.

Abgrenzung: Öffentliches und privates Recht

Bei der Frage des Rechtsmissbrauchs darf nicht allein die privatrechtliche Beziehung der Parteien berücksichtigt werden. Es kommt insoweit auch auf die sich aus dem öffentlichen Recht ergebenden Verpflichtungen an.

Fazit von KFR – Kanzlei für Real Estate

Die Entscheidung des OLG Hamm steht nicht im Widerspruch dazu, dass eine Baulast dem Begünstigen grds. keinen zivilrechtlichen Nutzungsanspruch gewährt. Es wird dem Baulastbegünstigten „nur“ eine Abwehrmöglichkeit gegen ein baulastwidriges Verlangen eingeräumt.

Diese Abwehrmöglichkeit gilt jedoch nur für die Zeit des Bestands der Baulast und bleibt damit hinter einem zivilrechtlich gewährten Nutzungsrecht zurück, zumal allein die Bauaufsichtsbehörde über den Fortbestand einer Baulast entscheidet.

Von Ines Hartwich

Fundstelle: OLG Hamm, Urt. v. 6. Juli 2017 – 5 U 152/16, abgedruckt in: RNotZ 2017, 665