Durch die Novelle des GEG, welche zum 01.01.2024 in Kraft getreten ist, und den hierbei eingeführten § 71n GEG müssen Verwaltungen besondere Fristen beachten. Rechtsanwältin Luzia Hilmer (geb. Traut) hat im Rahmen des 50. Fachgesprächs zum WEG des eid – Evangelischer Immobilienverband Deutschland e.V. – im schönen Fischen im Allgäu einen Vortrag zu diesem Thema gehalten, welchen wir Ihnen kurz zusammenfassen dürfen.

Handlungspflichten zum 31.12.2024

Gemäß § 71n Abs. 1 GEG muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bei jedem Gebäude, in dem Wohnungseigentum besteht und mindestens eine Etagenheizung eingebaut ist, bis spätestens 31.12.2024 die Informationen nach § 71n Abs. 1 S. 2 Nrn. 1 – 4 GEG, beim bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger verlangen.

Zudem muss die GdWE gemäß § 71n Abs. 2 GEG bei jedem Gebäude, in dem Wohnungseigentum besteht und mindestens eine Etagenheizung eingebaut ist, bis spätestens 31.12.2024 die Informationen nach § 71n Abs. 2 S. 2 Nrn. 1 – 3 GEG, beim betroffenen Eigentümer verlangen.

Die Pflicht der GdWE muss der Verwalter als Vertreter der GdWE ausführen.

Der Schornsteinfeger und die Eigentümer sind jeweils verpflichtet, die Informationen innerhalb von 6 Monaten (also bis spätestens 30.06.2025) zur Verfügung zu stellen.

Dokumentationspflichten bis spätestens 30.09.2025

§ 71n Abs. 3 GEG verpflichtet die GdWE, vertreten durch den Verwalter, dazu, die erhaltenen Informationen den Wohnungseigentümern in einer sog. konsolidierten, also übersichtlichen aber detaillierten, Zusammenfassung zur Verfügung zu stellen.

Erhält der Verwalter später weitere Informationen, sind diese in die konsolidierte Fassung einzuarbeiten oder in einer neuen Fassung den Eigentümern wiederum zur Verfügung zu stellen.

Pflicht zur unverzüglichen Wohnungseigentümerversammlung nach Heizungsaustausch

§ 71n Abs. 4 GEG legt fest, dass, sobald nach dem 01.01.2024 in einem Bestandsgebäude nach dem Ausfall der alten Heizung eine neue Gasetagenheizung zum Zweck der Inbetriebnahme in einer Wohnung eingebaut oder aufgestellt wird und der Verwalter von diesem Umstand Kenntnis erlangt, der Verwalter unverzüglich die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen hat, d. h. die Einladung für die Wohnungseigentümerversammlung mit einer angemessenen Frist für den Termin der Versammlung zu versenden hat.

Diese Pflicht dient dazu, das Entscheidungsverfahren der Gemeinschaft über die zukünftige Wärmeversorgung so schnell wie möglich in Gang zu bringen, nach dem die fünfjährige Übergangsfrist des § 71l Abs. 1 S. 1 GEG zu laufen begonnen hat. Findet die nächste reguläre Wohnungseigentümerversammlung innerhalb der nächsten vier Monate statt, so ist es nach der Gesetzesbegründung ausreichend, wenn diese Versammlung für eine Erörterung der Wärmeversorgung genutzt wird.

Pflichten und Fristen nach Austausch einer Etagenheizung gem. § 71l GEG

Sobald die GdWE über den Austausch einer Heizungsanlage informiert wurde, müssen die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG (also die Versorgung mit mind. 65% erneuerbarer Energien) gemäß § 71l Abs. 1 GEG in einer Frist von fünf Jahren erfüllt werden, wobei sich die Frist bei einer Umstellung auf eine Zentralheizung gemäß § 71l Abs. 2 GEG bis zur Fertigstellung der Zentralheizung, längstens aber um 8 Jahre verlängert.

Entscheiden sich die Eigentümer für eine Teilzentralisierung, müssen nach Absatz 2 alle nach dem Ablauf der fünf-Jahres-Frist eingebauten Etagenheizungen die 65%-EE-Vorgabe erfüllen.

Wenn entschieden wird, dass die Etagenheizungen insgesamt beibehalten werden sollen, müssen nach § 71l Abs. 3 GEG alle nach Ablauf der fünf-Jahres-Frist eingebauten Etagenheizungen die 65%-EE-Vorgabe erfüllen.

Wenn innerhalb der fünf-Jahres-Frist keine Entscheidung getroffen wird, ist die GdWE nach § 71l Abs. 4 GEG zur vollständigen Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage verpflichtet.

Um sicherzustellen, dass hier nicht „gemogelt“ wird und Beschlüsse zurückdatiert werden, gibt es § 71l Abs. 5 GEG: Hiernach muss die Entscheidung dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger unverzüglich in Textform mitgeteilt werden. Wenn diese Mitteilung verspätet erfolgt, dürfte wohl ebenfalls eine Pflicht zur vollständigen Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage bestehen.

Entscheidungsprozess und Beschlüsse

§ 71n Abs. 5 GEG regelt die Pflicht der Wohnungseigentümer, innerhalb von 5 Jahren nach dem ersten Austausch einer Etagenheizung über die Erfüllung der 65 % EE Vorgabe zu beschließen und bis zur vollständigen Umsetzung dieser Erfüllung mindestens einmal jährlich über den Stand der Dinge zu berichten.

Will die GdWE mindestens eine Etagenheizung beibehalten, muss sie innerhalb der fünf-Jahres-Frist einen Beschluss hierzu fassen. Dieser Beschluss muss mit einem besonderen Quorum gefasst werden. Um eine Etagenheizung beizubehalten, müssen zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile dafür stimmen. Geschieht dies nicht, ist die Gemeinschaft zur vollständigen Zentralisierung verpflichtet und die Beibehaltung einer dezentralen Wärmeversorgung kann nicht mehr ordnungsgemäß beschlossen werden. Über einen solchen Beschluss ist der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger unverzüglich zu informieren.

Kostenverteilung

Wie die Kosten bei einer teilweisen oder vollständigen Umstellung auf eine Zentralheizung verteilt werden können, regelt § 71n Abs. 7 GEG.

Stehen Sie vor der Herausforderung des § 71n GEG? Sprechen Sie uns von KFR – Kanzlei für Real Estate in Hamburg & München gerne an.

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 27.09.2024 die Erleichterung der Anbringung von Steckersolargeräten (also auch Balkonkraftwerken) gebilligt. Außerdem wird mit der Gesetzesänderung auch die Möglichkeit geschaffen, Eigentümerversammlungen vollständig online abzuhalten. KFR – Kanzlei für Real Estate fasst die wichtigsten Änderungen zusammen.

Privilegierung der Installation von Steckersolargeräten

§ 20 Abs. 2 WEG wird um eine Nr. 5 ergänzt. Damit kann mit dieser Gesetzesänderung „jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.“

Sinn und Zweck des § 20 Abs. 2 WEG ist, dass eine unwillige Mehrheit bauliche Veränderungen nicht mehr verhindern können soll, die für einzelne Wohnungseigentümer „besonders bedeutsam“ und „aus gesamtgesellschaftlicher Perspektive sinnvoll“ wären. Zu einer derartigen baulichen Veränderung soll nun auch die Installation eines Steckersolargerätes dienen.

Die Regelung in § 20 Abs. 2 WEG muss für Fälle des vermieteten Wohnungs-/Teileigentums im Zusammenspiel mit den mehr oder weniger parallel geregelten Rechten des Mieters aus § 554 BGB gesehen und in der Anwendung auch entsprechend harmonisiert werden. Aus diesem Grund wurde auch der § 554 entsprechend angepasst und lautet ab Inkrafttreten der Änderung:

„Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend.“

Unter Steckersolargeräten werden nach der Gesetzesbegründung und gemäß den technischen Normen des Verbandes der Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik e. V. (VDE)/Forum Netztechnik/Netzbetrieb im VDE (FNN) derzeit kleine PV-Anlagen bis maximal 600 Watt (W) Wechselrichterleistung verstanden. In der Regel handelt es sich um laienbedienbare Geräte, die aus (wenigstens) je einem Photovoltaik-Modul, einem netzgekoppelten Wechselrichter, einer Anschlussleistung und einem Stecker zum Anschluss an Endstromkreise bestehe. Mehr zu rechtlichen Fragen rund um Mietrecht und Eigentum – hier klicken.  

Virtuelle Eigentümerversammlung

Mit Nummer 2 wird eine Beschlusskompetenz für reine Online-Versammlungen („virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen“) geschaffen. Die bisherige Möglichkeit, die Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen zu ermöglichen („hybride Wohnungseigentümerversammlungen“), bleibt unverändert bestehen. Es besteht mithin künftig die Wahl, Wohnungseigentümerversammlungen in Präsenz, hybrid oder rein virtuell durchzuführen.

§ 23 WEG wird um einen Abs. 1a ergänzt, der lautet:

„(1a) Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.“

Übergangsregelung bis 2028

Zudem wurde § 48 WEG, der die Übergangsvorschriften enthält, durch einen Absatz 6 ergänzt:

„(6) Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.“

Durch diese Übergangsregelung soll den Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern die Umstellung auf virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen erleichtert werden und verhindert werden, dass weniger technikaffine Menschen von der rein virtuellen Eigentümerversammlung „überrumpelt“ werden. Da im Jahr 2027 eine Evaluation der WEG-Reform durchgeführt werden soll, ist der zeitliche Rahmen bis 2028 nicht zufällig gewählt. So soll der Gesetzgeber die Möglichkeit erhalten, etwaige Schwachstellen der virtuellen Eigentümerversammlung noch vor Ablauf dieser Frits durch Gesetzesänderung zu beheben.

Praxishinweis

Der Verwalter sollte die Wohnungseigentümer über die neuen Möglichkeiten aufklären und gleichzeitig – falls noch nicht geschehen – seine technischen Möglichkeiten zur Durchführung virtueller Eigentümerversammlungen überprüfen und ggfs. an die Erfordernisse anpassen.

Durch die Möglichkeit, rein virtuelle Eigentümerversammlungen abzuhalten, könnte auch das Leben des Verwalters erheblich vereinfacht werden, denn eine enge zeitliche Begrenzung, wie sie derzeit in der Rechtsprechung für Eigentümerversammlungen oft noch angenommen wird (keine Versammlungen in Urlaubszeiten, keine Versammlungen zur „Unzeit“) könnten durch die Möglichkeit, sich von überall zuschalten zu können, der Vergangenheit angehören. Dadurch könnte auch das Berufsbild des Wohnungseigentümerverwalters attraktiver werden.

Vermietende Eigentümer können sich gegen die vielfach abwertend betrachteten Balkonkraftwerke gegenüber ihrem Mieter nun kaum noch zur Wehr setzen, da sie ihrerseits einen Anspruch auf Installation gegen die Eigentümergemeinschaft haben und die Zumutbarkeitsschwelle dadurch erheblich herabgesetzt ist. Verwalter könnten hier proaktiv Grundlagenbeschlüsse fassen lassen, um den Vermietern das Leben zu erleichtern. 

Pflicht der WEG zur Fertigstellung nach Insolvenz des Bauträgers

Am 20. September 2024 verhandelt der Bundesgerichtshof (BGH) über eine zentrale Frage im Wohnungseigentumsrecht:
Muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) eine Wohnanlage fertigstellen, wenn der Bauträger insolvent ist?

KFR – Kanzlei für Real Estate erläutert den Hintergrund und die Bedeutung des Verfahrens.

Hintergrund des Verfahrens

Die Pressestelle des BGH hat den Verhandlungstermin für den 20. September 2024 um 09:00 Uhr bestätigt. Aktenzeichen: BGH V ZR 243/23. 

Die Pressestelle des BGH hat mitgeteilt, dass der Verhandlungstermin zu der obigen Fragestellung am 20.09.2024 um 09:00 Uhr stattfinden wird.

Vorinstanzen:
AG Koblenz – Urteil vom 18. Mai 2022 – 133 C 1875/21 WEG
LG Koblenz – Urteil vom 20. November 2023 – 2 S 29/22 WEG
§ 18 WEG, § 22 WEG, § 44 WEG

Der Sachverhalt: „Stecken gebliebener“ Bau

Eine Abbruchimmobilie sollte abgerissen werden. Im Anschluss sollte ein neues Gebäude erstellt werden, an welchem Wohnungseigentum begründet wurde. Der Bauträger stellte die Arbeiten ein und geht insolvent. Eine Eigentümerin verlangt im Wege eines Beschlussantrags auf einer Eigentümerversammlung die Fertigstellung des Abrisses und die vollständige Errichtung des Gebäudes. Die Beschlüsse werden abgelehnt. Im Wege einer Beschlussanfechtungs- und Beschlussersetzungsklage greift die Eigentümerin die Ablehnung der Beschlüsse an.

Entscheidungen der Vorinstanzen

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht ihr teilweise stattgegeben. Die beklagte Gemeinschaft meint dagegen, dass das Landgericht die Besonderheiten des sogenannten „stecken gebliebenen“ Baus nicht hinreichend berücksichtige. In entsprechender Anwendung von § 22 WEG könne die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums nur verlangt werden, wenn es bereits zu mehr als der Hälfte seines Werts errichtet sei. Jedenfalls aber sei der Ersetzungsbeschluss nicht hinreichend bestimmt. Der BGH muss nun hierüber entscheiden.

Praxishinweis von KFR – Kanzlei für Real Estate

Die Entscheidung des BGH könnte Klarheit hinsichtlich eines bereits seit langem strittigen Thema bringen. Insbesondere vor den Herausforderungen, die sich heutige Bauträger ausgesetzt sehen und der deshalb wohl zu erwartenden Insolvenz vieler Bauträger könnte die Entscheidung den „hinterbliebenen“ Wohnungseigentümern Klarheit darüber bringen, ob die erworbene Wohnung realistischer Weise fertiggestellt werden könnte – oder ob der Traum des Wohnungseigentums mit der Insolvenz des Bauträgers geplatzt ist.

Update: Lesen Sie hier das Urteil.