Die Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages

Kennen Sie das? Nachdem man Wochen oder gar Monate auf die Beurkundung des Kaufvertrages hingearbeitet hat, passiert nach der Unterzeichnung auf einmal „Nichts“ mehr. Doch tatsächlich beginnt der Notar bereits im Anschluss mit der Abwicklung des Immobilienkaufs. Wir erklären, welche Schritte bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung erforderlich sind.

1. Erste Schritte nach der Beurkundung

Erstellung der Vertragsausfertigungen
Nach der Beurkundung erhält der Vertrag zunächst eine Urkundenverzeichnisnummer (früher noch: Urkundenrollennummer). Der Notar erstellt Ausfertigungen, beglaubigte und einfache Abschriften des Vertrages für die Parteien und die weitere Abwicklung des Vertrages. Das Original mit den ggf. vorgenommenen handschriftlichen Ergänzungen und den Unterschriften verbleibt beim Notar.

Eine Vertragsabschrift wird zudem an die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamtes geschickt, die sodann einen Grunderwerbsteuerbescheid an den Käufer verschickt.

Bestellung von Grundschulden (bei Finanzierung)
Falls der Käufer die Immobilie finanziert, bestellt er in der Regel direkt nach der Beurkundung beim selben Notar in einer weiteren Urkunde eine oder mehrere Grundschulden für seine Bank. Dies geschieht auf Grundlage der Belastungsvollmacht, die ihm der Verkäufer im Kaufvertrag erteilt hat. Die Bestellung von Grundschulden kann optional auch in einem späteren, separaten Termin erfolgen.

2. Eintragungen im Grundbuch und notwendige Zustimmungen

Auflassungsvormerkung – mehr zu diesem Thema finden Sie hier.
Der Notar beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) im Grundbuch, falls eine solche kaufvertraglich vereinbart worden ist, was jedoch der Regelfall ist. Diese soll den Käufer davor schützen, dass der Verkäufer die Immobilie an einen Dritten verkauft oder neue Belastungen im Grundbuch eintragen lässt, die den Anspruch des Käufers auf lastenfreies Eigentum beeinträchtigen könnten. Sollte es dennoch zu einer solchen Eintragung kommen, bleibt sie gegenüber dem Käufer relativ unwirksam. Den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung stellt der Notar in der Regel unverzüglich nach Beurkundung durch Übersendung einer Vertragsabschrift an das Grundbuchamt.

Einholen von Zustimmungen & Löschungen
Der Notar holt die Zustimmung der Berechtigten ein, die im Grundbuch mit Rechten an der Immobilie eingetragen sind, wenn diese Belastungen nicht vom Käufer übernommen werden sollen. Im Regelfall sind das die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger („Banken“). Sie erteilen dem Notar eine Löschungsbewilligung, die an bestimmte Treuhandauflagen geknüpft ist.

Zur weiteren Abwicklung sind darüber hinaus vom Notar häufig Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen oder Erklärungen über das Nichtbestehen von Vorkaufsrechten einzuholen oder bei Wohnungseigentum auch die Erteilung der Verwalterzustimmung, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht.

3. Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung

Sobald die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und alle erforderlichen Zustimmungen und Genehmigungen für die Durchführung des Kaufvertrages (mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes) vorliegen, und sind keine weiteren vom Notar zu prüfenden Fälligkeitsvoraussetzungen vereinbart, stellt der Notar die Fälligkeitsmitteilung aus.

Darin bestätigt er, dass alle von ihm zu prüfenden Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, d.h.:

• die Auflassungsvormerkung ranggerecht eingetragen wurde,
• alle Zustimmungen und Genehmigungen zur Durchführung des Kaufvertrages vorliegen und
• die Löschungsbewilligungen für die vom Käufer nicht übernommenen Belastungen vorliegen.

Der Käufer muss demnach den Kaufpreis innerhalb der im Kaufvertrag festgelegten Zahlungsfrist auf das Konto des Verkäufers oder – bei Ablösung von Belastungen – ggf. auch anteilig auf die Konten der Banken einzahlen. Die Banken haben zu diesem Zweck dem Notar in ihren Löschungsbewilligungen aufgegeben, welcher Betrag noch an sie zu zahlen ist.

Der Verkäufer erhält eine Abschrift der Fälligkeitsmitteilung. Der Verkäufer wird sodann gebeten, dem Notar den Eingang des Kaufpreises zu bestätigen.

Sofern nur die üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen vereinbart sind, liegen im Regelfall die Fälligkeitsvoraussetzungen etwa 4 – 6 Wochen nach Beurkundung vor und der Notar erstellt die Fälligkeitsmitteilung.

4. Übergabe und wirtschaftlicher Besitzübergang

Mit vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt der wirtschaftliche Besitzübergang und die Übergabe der Immobilie. An diesem Vorgang ist der Notar nicht beteiligt. Dabei gilt:

• Schlüssel, Unterlagen & Miet- und Gewährleistungssicherheiten werden übergeben.
• Kosten & Pflichten gehen auf den Käufer über. Dieser übernimmt ggf. bestehende Verträge des Verkäufers (für die Wohngebäudeversicherung ist dies der Standardfall, § 95 VVG) und trägt die laufenden Kosten und Abgaben für die Immobilie. Die Gefahr des zufälligen Untergangs der Immobilie und die Verkehrssicherungspflicht geht mit dem Besitzübergang auf den Käufer über.

Bei vermieteten Immobilien wird regelmäßig auf eine echte Übergabe verzichtet. Der Besitzübergang erfolgt automatisch zu einem im Kaufvertrag festgelegten Zeitpunkt (z.B. 0 Uhr des auf die vollständige Kaufpreiszahlung folgenden Tages / folgenden Monatsersten). Die Parteien informieren die Mieter über den Besitzübergang und weisen darauf hin, die Mieten fortan an den Käufer zu zahlen.

5. Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Liegt die Bestätigung des Verkäufers über die Kaufpreiszahlung vor, stellt der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums. Das Eigentum wird jedoch erst umgeschrieben, wenn auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt (Bestätigung über die Zahlung der Grunderwerbsteuer).

Zusätzlich stellt der Notar folgende Anträge:

• Löschung der Auflassungsvormerkung. Voraussetzung: Es gab keine Zwischeneintragungen, da es dann der Sicherungsfunktion der Vormerkung nicht mehr bedarf.

• Löschung der nicht übernommenen Belastungen
• Ggf. Eintragung der Grundschuld des Käufers, falls dies nicht vorher bereits erfolgt ist

Über die verschiedenen Eintragungs- und Löschungsvorgänge erhalten die Parteien eine Eintragungsbenachrichtigung und ggf. auch einen neuen Grundbuchauszug.

Achtung! Die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung hat häufig längere Bearbeitungsfristen, ebenso wie die Eigentumsumschreibung selbst, sodass es nach Kaufpreiszahlung mehrere Monate bis zur tatsächlichen Eigentumsumschreibung dauern kann.

Mit Umschreibung des Eigentums gehen etwaige Mietverhältnisse gemäß § 566 BGB nun auch per gesetzlicher Regelung auf den Käufer über. Hierüber sollte der Verkäufer die Mieter – auch wenn diese schon vorher Kenntnis vom Verkauf erlangt haben – nach Eigentumsumschreibung erneut informieren, um sich seiner Haftung zu entledigen (§ 566 Abs. 2 S. 2 BGB).

6. Kosten der Abwicklung

Während der Abwicklung fallen verschiedene Kosten & Gebühren an, darunter:

• Notarkosten für Beurkundung & Abwicklung sowie ggf. für die Grundschuldbestellung

• Vorschussrechnungen des Grundbuchamtes
• Grunderwerbsteuer (Finanzamt)

Da die verschiedenen Stellen ihre weitere Bearbeitung teils vom Zahlungseingang abhängig machen, sollten entsprechende Kostenforderungen zeitnah bezahlt werden, um die zügige Abwicklung des Kaufvertrags nicht zu gefährden.

Unser Fazit: Haben Sie Geduld

Die Abwicklung eines Immobilienkaufs dauert mehrere Monate. Der Notar übernimmt dabei die Koordination und prüft, dass alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Haben Sie Fragen zur Abwicklung eines Immobilienkaufs oder benötigen Sie rechtliche Beratung? Kontaktieren Sie uns – wir unterstützen Sie rund um den Immobilien(ver)kauf gerne.

Alles über den speziellen Schutz für Immobilienkäufer

Bei einem Immobilienkauf wird regelmäßig zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung eingetragen, nur um sie im Idealfall direkt nach der Eigentumsumschreibung wieder zu löschen. Nur warum? Was genau eine Auflassungsvormerkung ist und wie sie den Käufer schützt, erklären wir hier.

Warum wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen?

Nach der Beurkundung eines Immobilienkaufs stellt der Notar in der Regel unverzüglich einen Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Eintragung stellt grundsätzlich sicher, dass der Käufer das Grundstück auch tatsächlich im Eigentum erhält, sobald alle vertraglichen und rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.

Die Auflassungsvormerkung wird nach der eigentlichen Eigentumsumschreibung in der Regel wieder gelöscht, da der Anspruch des Käufers auf das Eigentum dann durch die Eintragung im Grundbuch vollständig erfüllt ist, vorausgesetzt es hat keine Zwischenverfügungen oder -belastungen gegeben.

Mehr zur Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages finden Sie hier. 

Gesetzliche Regelung

Die Auflassungsvormerkung, häufig auch Eigentums(erwerbs)vormerkung genannt, ist ein Unterfall der Vormerkung. Letztere ist in §883 Abs. 1 BGB geregelt:

„Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.“

Als Unterfall der Vormerkung soll die Auflassungsvormerkung konkret das – ggf. auch bedingte – Recht auf Eigentumsübertragung an einem Grundstück sichern. Sicherbar sind alle Eigentumsverschaffungsansprüche, auch solche auf Rückübertragung.

Die Auflassungsvormerkung kann bei beabsichtigtem Erwerb einer Grundstücksteilfläche auch bereits vor Abschreibung der Grundstücksteilfläche auf dem noch ungeteilten Grundstück eingetragen werden.

Akzessorisches Sicherungsmittel sui generis

Die Rechtsnatur der Vormerkung ist umstritten, da sie sowohl dingliche als auch schuldrechtliche Elemente hat. Sie ist aber gerade kein dingliches Recht, das bedeutet:

• Der Vormerkungsberechtigte hat aus der Auflassungsvormerkung heraus keinen Anspruch gegen den Eigentümer auf Verschaffung des Eigentums.
• Die Auflassungsvormerkung schützt den Berechtigten im Verhältnis zu seinem Schuldner davor, dass sein Schuldner das Grundstück anderweitig belastet oder überträgt, was seinem (lastenfreien) Eigentumsverschaffungsanspruch widersprechen würde.
• Die Auflassungsvormerkung setzt voraus, dass es einen wirksamen – ggf. auch bedingten – Anspruch gegenüber dem Grundstückseigentümer auf Verschaffung des Eigentums am Grundstück gibt.

Die Auflassungsvormerkung ist demnach akzessorisch und geht – auch ohne gesonderte Erklärung – gemäß § 401 BGB bei Abtretung auf den Abtretungsempfänger (Zessionar) über.

Wie schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer?

Die Auflassungsvormerkung schützt den Berechtigten vor:

1. Zwischenverfügungen
   (§ 883 Abs. 2 S. 1, § 888 BGB).  Überträgt der Verkäufer das Grundstück an einen Dritten, ist diese Übertragung im Verhältnis Käufer – Verkäufer relativ unwirksam.

2. Insolvenz des Schuldners    
   (§ 883 Abs. 2 S. 2 Alt. 3 BGB; §§ 106, 254 Abs. 2 InsO, § 1971 S. 2 BGB). Wenn der Verkäufer insolvent geht, bleibt das Recht des Käufers grundsätzlich trotzdem bestehen.

3. Zwangsvollstreckung durch andere Gläubiger
   (§ 883 Abs. 2 S. 2 Alt. 1, 2 BGB, § 48 ZVG)
4. Haftungsbeschränkung der Erben (§ 884 BGB).
   Wenn der Verkäufer stirbt, kann der Käufer trotzdem sein Recht durchsetzen.

Die Wirkung der Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung wirkt rückwirkend auf den Zeitpunkt ihrer Eintragung. Sollte später eine konkurrierende Verfügung in das Grundbuch eingetragen werden (z. B. ein anderer Käufer oder eine Grundschuld), hat die Vormerkung Vorrang. Der Vollrechtsschutz (Eigentumserwerb) wird sozusagen vorverlegt.

Dennoch stellt die Auflassungsvormerkung keine Verfügungsbeschränkung oder Grundbuchsperre dar. Das bedeutet:

• Konkurrierende/vormerkungswidrige Belastungen, wie z.B. der Eigentumserwerb eines Dritten oder die Eintragung einer Grundschuld zugunsten eines Dritten, sind dennoch wirksam und werden auch im Grundbuch (im Rang nach der Auflassungsvormerkung) eingetragen.

Relative Unwirksamkeit

Die anderweitige Verfügung ist jedoch relativ unwirksam, soweit sie dem Sicherungsbedarf des Vormerkungsberechtigten zuwiderläuft, allerdings nur im Verhältnis des Vormerkungsberechtigten zum Schuldner und dem vormerkungswidrigen Dritterwerber. Sprich: Wenn der Verkäufer das Grundstück trotz Vormerkung an jemand anderen verkauft oder belastet, sind diese Verfügungen nicht absolut unwirksam, sondern nur relativ unwirksam gegenüber dem Vormerkungsberechtigten.

Das bedeutet:

• Der Vormerkungsberechtigte kann weiterhin vom Schuldner die Erfüllung, d.h. Übertragung des lastenfreien Eigentums verlangen.
• Der Schuldner kann sich aufgrund der relativen Unwirksamkeit nicht darauf berufen, dass die Eigentumsübertragung unmöglich sei.
• Der Schuldner bleibt weiterhin entsprechend verfügungsbefugt und kann die vormerkungswidrigen Belastungen wieder löschen lassen.

Eine Inanspruchnahme des Dritterwerbers braucht es nicht und ist auch nicht möglich, da die Vormerkung dem Vormerkungsberechtigten keinen materiell-rechtlichen Anspruch gegen den Dritterwerber verschafft.

Bei Erfüllung durch den Schuldner verliert der Dritterwerber sodann ex nunc, d.h. mit Wirkung für die Zukunft, das zunächst wirksam erworbene Recht und der Vormerkungsberechtigte diejenige Rechtsposition, die ihm nach dem Kaufvertrag geschuldet wurde.

Kosten und Notarpflicht

Obwohl die Bewilligung und Eintragung der Auflassungsvormerkung mit zusätzlichen Kosten verbunden sind, stellt diese im Regelfall ein unerlässliches Sicherungsmittel dar. Sie schützt den Käufer vor Verlust des normalerweise von ihm bereits vor Eintragung des Eigentums bezahlten Kaufpreises. Den Notar trifft daher eine entsprechende Hinweispflicht.

Exkurs: Schutz vor Vermietung?

Es ist umstritten, ob die Auflassungsvormerkung auch vor einer nachträglichen Vermietung schützt.

• Nach § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) geht ein bestehendes Mietverhältnis grundsätzlich auf den Käufer über. Es wird argumentiert, die spätere Vermietung komme einer nachträglichen Bestellung eines Nießbrauchs oder eines dinglichen Wohnrechts gleich.
• Die wohl herrschende Meinung lehnt dies jedoch mit Blick auf den Schutzgedanken des sozialen Mietrechts ab. Der Erwerber – anders als beim Nießbrauch oder Wohnrecht – könne die Bindung einseitig durch Kündigung (wenn auch unter erschwerten Bedingungen) kündigen (vgl.  MüKoBGB/Lettmaier, 9. Aufl. 2023, BGB § 883, Rn. 65).

Erlöschen und Löschung der Auflassungsvormerkung

Die Vormerkung erlischt durch Aufhebungserklärung des Vormerkungsberechtigen und Löschung im Grundbuch.

Sie erlischt auch ohne Aufhebungserklärung und Löschung, wenn der gesicherte Anspruch erlischt, z.B. durch

• Anfechtung des Kaufvertrages
• Rücktritt vom Kaufvertrag
• Erfüllung des vorgemerkten Anspruchs durch Eigentumsumschreibung, ohne dass es vormerkungswidrige Zwischeneintragungen gegeben hat.

In der Regel enthält ein Grundstückskaufvertrag daher auch eine Regelung, wonach bereits mit Beurkundung die Löschung der Vormerkung nach erfolgter Eigentumsumschreibung bewilligt und beantragt wird – sofern keine Zwischeneintragungen erfolgt sind, denen der Käufer nicht zugestimmt hat.

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