In unserer Praxis bei KFR – Kanzlei für Real Estate bemerken wir, dass viele Mandanten den Wunsch haben, einen möglichst kurzen und prägnanten Mietvertrag abzuschließen. Ein durchaus nachvollziehbarer Wunsch. Dennoch sollte man beachten, dass man zu bestimmten Themen dennoch Regelungen im Mietvertrag treffen sollte, da ansonsten (wirtschaftliche) Nachteile drohen. Wir führen daher nachstehend eine Auswahl von Themen auf, die nach unserer Erfahrung in einem gewerblichen Mietvertrag jedenfalls geregelt werden sollen. Dabei ist stets im Auge zu behalten, dass die Vereinbarungen wirksam geregelt werden müssen (Allgemeine Geschäftsbedingungen).

von Sinje Grefe

Was passiert, wenn keine Regelung im Mietvertrag getroffen wird?

Treffen die Parteien keine konkrete Regelung im Mietvertrag, gilt das Gesetz. Die gesetzlichen Regelungen sind meist zugunsten des Mieters formuliert. Daher sollte der Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages durchdenken, welche Pflichten oder Kostenlasten dem Mieter übertragen werden sollen. Dies betrifft – nach unserer Erfahrung – insbesondere die folgenden vertraglichen Regelungen:

1. Mietgegenstand, Übergabezustand

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Soll nun aber der Mieter Leistungen am Mietgegenstand für die Erreichung des vertragsgemäßen Gebrauches durchführen, z.B. die Einholung einer Nutzungsänderungsgenehmigung oder aber Umbaumaßnahmen, sollte dies im Mietvertrag geregelt werden.

2. Mietdauer

Soll der Mietvertrag für eine feste Laufzeit abgeschlossen werden, muss auch dies im Mietvertrag geregelt werden.

3. Mietanpassungen

Da die Regelungen der §§ 557 ff. BGB nach § 578 BGB nicht für gewerbliche Mietverhältnisse gelten, ist, wenn eine Anpassung der Miete möglich sein soll, dies explizit im Mietvertrag zu regeln.

4. Betriebs- und Nebenkosten

Soll der Mieter Betriebs- und Nebenkosten tragen, ist dies ebenfalls im Mietvertrag gesondert zu regeln. Wird vereinbart, dass der Mieter neben den in der Betriebskostenverordnung explizit genannten Betriebskosten auch noch sonstige Betriebskosten tragen soll, ist ein besonderes Augenmerk darauf zu richten, dass die sonstigen Betriebskosten gesondert und konkret zu benennen sind.

5. Instandhaltung und Instandsetzung

Auch hier ist wieder auf § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu verweisen, nach welchem der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignetem Zustand erhalten muss. Soll der Mieter Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Mietgegenstand durchführen, ist dies zu vereinbaren. Gleiches gilt, falls der Mieter an Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Gemeinschaftsflächen beteiligt werden soll. Die Kostentragung ist dabei zu begrenzen.

Kontaktieren Sie uns gern, wenn Sie Beratung bei der Gestaltung Ihres Mietvertrages benötigen.

In unserem Beitrag vom 29. April 2026 haben wir bereits über die Reformpläne der Bundesregierung informiert. Am selben Tag wurde noch ein Regierungsentwurf zum Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete veröffentlich. Wir informieren nachstehend über die wesentlichen Inhalte des Regierungsentwurfes.

von Sinje Grefe

Zielsetzung der Mietrechtsreform

Als Reaktion auf angespannte Wohnungsmärkte und der Suche nach bezahlbarem Wohnraum soll das Mietrecht reformiert werden. Es sollen daher Maßnahmen ergriffen werden, um der Mietpreisbremse mehr Geltung zu verschaffen, den Markt für langfristige Wohnungsanmietungen zu erweitern und so die Voraussetzungen für bezahlbares und sicheres Wohnen zu verbessern.

Zentrale Reformschwerpunkte

1. Möblierte Wohnungen

Problem: Da klare Regelungen derzeit fehlen, wird durch die Vermietung von möblierten Wohnungen die Mietpreisbremse nicht eingehalten.

Lösung: Zukünftig sollen in angespannten Wohnungsmärkten der Zuschlag für Möbel gesondert auszuweisen sein. Der Zuschlag muss sich dabei am Zeitwert der Möbel orientieren und angemessen sein. Dafür soll eine Berechnungsmethode im Gesetz aufgenommen werden. Für voll möblierte Wohnungen soll künftig eine Pauschale von 10 % der Nettokaltmiete angesetzt werden können.

2. Kurzzeitvermietung

Problem: Auch hier fehlen klare Regelungen, sodass auch bei Kurzzeitvermietungen oft die Mietpreisbremse nicht eingehalten wird.

Lösung: Kurzzeitvermietungen sollen für maximal 6 Monate abgeschlossen werden können, wobei sich das Mietverhältnis auf bis zu 8 Monate verlängern kann, wenn sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf ergibt. Für den Abschluss des Kurzzeitmietvertrages muss ein besonderer Anlass beim Mieter vorliegen.

3. Indexmieten

Problem: Es fehlen Vorschriften, die den Mieter vor plötzlich explodieren Mieten schützen.

Lösung: Indexmietsteigerungen sollen in angespannten Wohnungsmärkten oberhalb einer Grenze von 3,0% jährlich nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden können.

4. Schonfristzahlung bei ordentlichen Kündigungen

Problem: Bisher war die Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges durch Ausgleich der Mietrückstände nur bei außerordentlichen Kündigungen möglich.

Lösung: Mieter sollen auch bei einer ordentlichen Kündigung die Möglichkeit haben, durch Zahlung der Rückstände die Kündigung einmalig beseitigen zu können. 

5. Kleinmodernisierung

Problem: Hohe Preissteigerungen bei den Modernisierungskosten, belasten auch Vermieter. Vermietern soll es daher auch bei höheren Modernisierungskosten ermöglicht werden, die entsprechenden Mieterhöhungen einfacher zu berechnen.

Lösung: Die Wertgrenze des § 559c BGB soll von 10.000,00 Euro auf 20.000,00 Euro angehoben werden.

6. Gewerberaummietrecht

Für das Gewerberaummietrecht sieht der Gesetzentwurf einen Verweis auf § 556 Abs. 4 BGB vor. Mithin ist auch der Gewerberaumvermieter berechtigt, die Belege für die Nebenkostenabrechnung elektronisch bereitzustellen.

Fazit: Mietrecht bleibt in Bewegung

Die geplanten Änderungen sollen faire Bedingungen für beide Seiten gewährleisten. Marktteilnehmer – insbesondere Vermieter und Verwalter – sollten mögliche Auswirkungen frühzeitig prüfen.

Benötigen Sie Unterstützung bei der Vertragsgestaltung oder -prüfung?

In der Vertragsgestaltung von gewerblichen Mietverträgen stellt sich regelmäßig die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter vor der Ansiedlung konkurrierender Unternehmen im selben Objekt oder auf benachbarten Flächen geschützt werden soll. Dieses Schutzbedürfnis wird unter dem Stichwort „Konkurrenzschutz“ zusammengefasst – ein Thema, das für Mieter wie Vermieter gleichermaßen hohe Relevanz besitzt. Wir von KFR Kanzlei für Real Estate erklären, welche Rechte Mieter haben und worauf Vermieter bei der Vertragsgestaltung achten sollten.

von Sabrina Schär

1. Was ist Konkurrenzschutz?

Unter Konkurrenzschutz versteht man das mietvertraglich oder gesetzlich begründete Recht eines Mieters, vor unmittelbarer Konkurrenz innerhalb derselben Immobilie oder auf angrenzenden Grundstücken, die dem Vermieter (mittelbar oder unmittelbar) gehören, geschützt zu sein. Dieses Bedürfnis haben typischerweise Einzelhandelsmieter, die einen Standortvorteil durch Exklusivität wahren möchten.

Unterschieden wird zwischen

• vertraglich vereinbartem Konkurrenzschutz und
• vertragsimmanentem Konkurrenzschutz. 
  

a) Vertraglich vereinbarter Konkurrenzschutz

Klar und rechtssicher ist ein im Mietvertrag ausdrücklich vereinbarter Konkurrenzschutz, der individuell ausgehandelt wird und alle wesentlichen Regelungen zum Umfang, Umfeld und sonstigen relevanten Inhalten enthält. Dabei kann der Schutz des Mieters erweitert, beschränkt oder sogar ausgeschlossen werden. Bei großflächigen Mietern (z.B. Supermärkten mit Papeterie- oder Textilabteilung) verdient zudem die genaue Festlegung des Hauptsortiments innerhalb des Mietzwecks besondere Aufmerksamkeit. Insbesondere bei Ansiedlung in einem Einkaufszentrum oder Nahversorgungszentrum kann es schnell zu Konflikten kommen, wenn andere Mieter im Objekt ein ähnliches Hauptsortiment führen. Auch der Schutz des Mieters vor direkten Mitstreitern am Markt kann relevant sein.

b) Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz

Fehlt eine mietvertragliche Regelung, ergibt sich ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz aus dem Gesetz (§ 535 BGB), der sich am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu orientieren hat. Laut BGH-Rechtsprechung kann schon die Zulassung eines Konkurrenzunternehmens durch den Vermieter in benachbarten Flächen einen Sachmangel des Mietgegenstandes darstellen, wenn dadurch der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache unmittelbar beeinträchtigt wird. Da der Vermieter die Überlassung des Mietgegenstandes aber üblicherweise frei von Sach- und Rechtsmängeln schuldet, führt ein Verstoß häufig zu einem Recht des Mieters die Miete entsprechend seiner Beeinträchtigung zu mindern sowie Beseitigung oder Unterlassung der Störung vom Vermieter zu verlangen.

Allerdings ist dieser Schutz nicht grenzenlos. Es ist stets im Einzelfall abzuwägen, ob die Ansiedlung eines anderen Unternehmens tatsächlich gegen Treu und Glauben verstößt. Der Vermieter muss nicht jeden fühlbaren Wettbewerb unterbinden, nur unzumutbare Beeinträchtigungen des Mieters müssen unterbleiben.

2. Welche Rolle spielt der Mietzweck?

Eine zentrale Voraussetzung für die Bestimmung des Umfangs des Konkurrenzschutzes ist ein klar definierter Mietzweck im Mietvertrag. Dieser muss möglichst präzise benennen, welche Art von Geschäftstätigkeit der Mieter in den vermieteten Flächen ausüben darf.

Ein klar definierter Mietzweck dient dem Mieter für die Bestimmung einer Beeinträchtigung seines Schutzes. Der Vermieter sichert mithilfe eines klaren Mietzwecks etwaige anderweitig vereinbarte Konkurrenzschutzpflichten gegenüber anderen Mietern.

3. Wechselwirkung mit Betriebspflicht und Sortimentsbindung – ein kurzer Abriss

Besonders relevant wird der Konkurrenzschutz, wenn dem Mieter zudem eine Betriebspflicht und eine Sortimentsbindung auferlegt wird. Ohne Konkurrenzschutz kann dies unter Umständen zu einer Knebelsituation des Mieters führen, der sich im schlimmsten Fall darauf beruft, dass – obwohl jede Regelung für sich wirksam ist – der Dreiklang zu einer Gesamtunwirksamkeit aller drei Regelungen führt. Ob dies im konkreten Fall auch zutreffend ist, ist im Einzelfall zu prüfen und zu beurteilen.

Haben Sie weitere Fragen zum Konkurrenzschutz? Oder benötigen Sie grundsätzlich Unterstützung bei der Gestaltung von Mietverträgen?

Wir von KFR Kanzlei für Real Estate beraten Sie gerne – individuell, rechtssicher und mit langjähriger Erfahrung im gewerblichen Mietrecht.

Indexierungsklauseln gehören zum Standardrepertoire gewerblicher Mietverträge. Sie sichern den Vermieter gegen Kaufkraftverluste ab und sorgen für eine wirtschaftliche Anpassung der Miete bei langfristigen Mietverträgen. Doch was geschieht, wenn eine solche Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) den Mieter unangemessen benachteiligt?

Greift dann die „milde“ Rechtsfolge des § 8 des Preisklauselgesetzes (PrKG), nach der die Unwirksamkeit erst ab rechtskräftiger Feststellung und nur für die Zukunft eintritt? Oder ist die Klausel nach § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an – also ex tunc – unwirksam?

Der XII. Zivilsenat des BGH hat diese in Rechtsprechung und Literatur seit langem umstrittene Frage durch sein Urteil vom 11.03.2026 (BGH XII ZR 51/25) nun grundlegend geklärt.

Von Sinje Grefe 

Welcher Sachverhalt lag der Entscheidung zugrunde?

Die Beklagte vermietete der Klägerin im August 2019 Gewerberäume zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis. Der Mietvertrag hatte eine Mindestlaufzeit von zehn Jahren und enthielt in § 6 eine formularmäßige Wertsicherungsklausel, die als Ausgangswert den Verbraucherpreisindex für Mai 2017 – und damit an einen Zeitpunkt mehr als zwei Jahre vor Mietbeginn, anknüpfte. Die Mieterin musste somit die zwischenzeitlich eingetretene Inflation mittragen, ohne in diesem Zeitraum eine Gegenleistung erhalten zu haben.

Außerdem sah die Regelung vor, dass die Miete bei einer Änderung des Index „automatisch“ angepasst wird; andererseits sollte die Änderung erst ab dem Folgemonat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam werden.

Die Klägerin kam einem ersten Mieterhöhungsverlangen zunächst nach, berief sich dann aber auf die Unwirksamkeit der Klausel und zahlte weitere Erhöhungsbeträge nur unter Vorbehalt. Sowohl das Landgericht Düsseldorf als auch das Oberlandesgericht Düsseldorf gaben der Klägerin Recht.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hat die Revision der Vermieterin zurückgewiesen und die Entscheidungen der Vorinstanzen mit im Wesentlichen den folgenden Argumenten bestätigt:

1. Doppelte Kontrolle von Wertsicherungsklauseln

Eine in AGB eines Gewerberaummietvertrags enthaltene Indexierungsklausel unterliegt neben den Beschränkungen durch das Preisklauselgesetz auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.

In diesem Falle hat der BGH eine unangemessene Benachteiligung des Klägers darin gesehen, dass die Indexklausel aus Ausgangswert auf einen Zeitpunkt vor Mietbeginn abgestellt hat, sodass der Mieter für die Inflationsentwicklung einzustehen hat, ohne dafür einen Gegenwert zu erhalten.

Zudem war die Regelung widersprüchlich hinsichtlich des Zeitpunktes der Mieterhöhung, sodass die Regelung intransparent ist.

2. Rechtsfolge bei Verstoß gegen § 307 BGB:

Der Unterschied eines Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz und gegen die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle ist die Rechtsfolge: Ein Verstoß gegen § 8 Preisklauselgesetz führt dazu, dass die Regelung erst ab rechtskräftiger Feststellung für die Zukunft des Verstoßes unwirksam ist. Bei einem Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB dagegen ist die Regelung ex tunc, mithin von Beginn an, unwirksam. 

Der BGH hat festgestellt, dass wenn eine solche Klausel der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht standhält, sich die Rechtsfolgen nicht nach § 8 PrKG richten, sondern die Klausel ist nach § 307 Abs. 1 BGB und mithin ex tunc unwirksam.

Praxishinweise für Vermieter und Mieter

Die Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf die Gestaltung von Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen sowie für bereits bestehende Mietverträge:

1. Rückforderungsrisiko beachten

Vermieter, die formularmäßige Indexierungsklauseln verwenden, die einer AGB-Kontrolle nicht standhalten, müssen damit rechnen, dass die Klausel von Anfang an unwirksam ist. Die auf dieser Grundlage geleisteten Mieterhöhungsbeträge können vom Mieter zurückgefordert werden – im vorliegenden Fall wurde die Beklagte zur Rückzahlung von 6.498,90 € nebst Zinsen verurteilt.

2. Sorgfältige Klauselgestaltung

Es reicht nicht aus, dass eine Wertsicherungsklausel den Anforderungen des PrKG genügt. Sie muss darüber hinaus auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhalten. Insbesondere sollte der Ausgangswert für die Indexierung nicht an einen Zeitpunkt vor Mietbeginn anknüpfen, da der Mieter andernfalls für eine Inflationsentwicklung einstehen muss, ohne eine Gegenleistung erhalten zu haben. Zudem ist auf die innere Widerspruchsfreiheit der Klausel zu achten, um dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB zu genügen.

3. Bestehende Verträge prüfen

Vermieter sollten bestehende Gewerberaummietverträge mit formularmäßigen Wertsicherungsklauseln auf ihre AGB-rechtliche Wirksamkeit hin überprüfen lassen, um Rückforderungsansprüche von Mietern frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden.

Die Entscheidung des BGH zeigt deutlich, wie wichtig eine rechtssichere Gestaltung von Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen ist. Wenn Sie als Vermieter oder Mieter prüfen möchten, ob Ihre Verträge den aktuellen rechtlichen Anforderungen entsprechen, beraten wir von KFR – Kanzlei für Real Estate Sie gerne.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie im Bereich Asset Management & Mietrecht unserer Kanzlei KFR – Kanzlei für Real Estate in Hamburg und München.