Das sollten Immobilieneigentümer über den Grünen Mietvertrag wissen

Mit der Überarbeitung des Leitfadens für grüne Mietverträge durch den Zentralen Immobilienausschuss (ZIA) im Februar 2024 wurde der Green Lease an die aktuellen europäischen ESG-Vorgaben angepasst. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Was ist ein Green Lease – und welche Vorteile bringt er?

Der Nachhaltigkeitsgrad kann bei Immobilien nicht nur im Wege der nachhaltigen Neuerrichtung oder Sanierung erreicht und gehalten werden. Vielmehr ist es für Letzteres erforderlich, dass die Immobilie für die gesamte Haltedauer nachhaltig betrieben wird. Hierfür ist die Implementierung von grünen Regelungen im Mietvertrag ein wesentlicher Bestandteil.

Eine gesetzliche Definition des Begriffes „Green Lease“ gibt es nach wie vor nicht.

Der ZIA versteht unter Green Lease nach wie vor „ein auf Nachhaltigkeitsaspekte ausgerichteter Mietvertrag, der durch seine besondere Ausgestaltung, gegebenenfalls flankiert durch die Anforderungen einer etwa vorhandenen Zertifizierung der Immobilie, den Mieter zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und den Vermieter zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobile veranlassen soll“.

Für die Praxis bringt der „Green Lease“, dass gerade Immobilien mit einem hohen Nachhaltigkeitsgrad auf dem Immobilienmarkt ein höheres Interesse erhalten und damit auch günstiger finanziert werden können. Ein Vorteil für Immobilieneigentümer.

Die Geburtsstunde des Green Lease-Leitfadens

Im Jahr 2018 erarbeitete der ZIA mit einer Projektgruppe aus Immobilien-Experten eine Definition für den Green Lease. Darauf aufbauend erstellte er einen umfassenden Regelungskatalog des Green Lease.

Dieser Regelungskatalog wurde und wird heute nicht nur von Rechtsanwaltskanzleien zur Gestaltung von nachhaltigen Klauseln als Praxisleitfaden herangezogen. Man kann auch davon ausgehen, dass Banken und Finanzinstitute diesen Leitfaden berücksichtigen, wenn sie Immobilien anhand von ESG-Kriterien bewerten.

Was ist neu am Green Lease 2.0?

Mit Stand Februar 2024 wurde der vorgenannte Praxisleitfaden vom ZIA nochmals überarbeitet und insbesondere an die europäischen ESG-Regelwerke angepasst. Weiterhin gibt es zwei Kategorien:

• Basis Green Lease:

  Wurde dabei auf die aus Sicht des ZIA essenziellen Regelungen reduziert und konzentriert sich auf die wichtigsten Aspekte zur Durchsetzung der mit dem Green Lease verbundenen Ziele

• Erweiterter Green Lease:

  Enthält umfassendere und detaillierte Regelungsvorschläge

Der Basis Green Lease

Der ZIA hat im Vergleich zu der Fassung von 2018 nunmehr versucht, den Begriff der „Nachhaltigkeit“ anhand der Taxonomie-Verordnung und der Offenlegungs-Verordnung zu vereinheitlichen. Der Basis Green Lease soll sich nach Ansicht des ZIA nur noch auf folgende Kernelemente konzentrieren.

Die vier Kernpunkte des Basis Green Lease:

1. Gegenseitiger Austausch von Verbrauchsdaten: Mieter und Vermieter tauschen Verbrauchsinformationen aus (z.B. zu Energie, Wasser, und Gas),
2. Förderung nachhaltiger Energiequellen bei der Energie und Wärmeversorgung,
3. Ressourcenschonung: Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser sowie Reduzierung von Abfall,
4. Umwelt- und ressourcenschonende Durchführung von Bau- und Reparaturmaßnahmen.

Der Erweiterte Green Lease

Der Erweiterte Green Lease ergänzt die Basisversion um umfassendere Nachhaltigkeitsregelungen. Dazu gehören u.a. energetische Modernisierungen, Zertifizierungen sowie Social und Governance-Aspekte wie Barrierefreiheit.

Ziel ist es, Vermieter und Mieter insgesamt stärker in die Verantwortung für eine nachhaltige Gebäudenutzung einzubinden.

Warum lohnt sich für Immobilienbesitzer der Green Lease?

• Marktvorteil

  Immobilien mit Nachhaltigkeitsstandards sind bei Käufern und Mietern in der Regel gefragter.

• Finanzierungsplus
  

  Ggf. bessere Kreditkonditionen durch Erfüllung von ESG-Kriterien.

• Zukunftssicherheit 

  Erreichung ökologischer, ökonomischer und sozialer Nachhaltigkeitsziele.

Was müssen Sie beachten?

Trotz der Überarbeitung des Leitfadens und den Formulierungsvorschlägen des ZIA gibt es nach unserer Praxiserfahrung keine Standardlösung für nachhaltige Mietverträge. Es muss jeweils im Einzelfall geprüft werden, welche dieser Regelung in Bezug auf Mietstruktur, Gebäude und Interessen beider Vertragsparteien sinnvoll ist und auch in der Praxis umgesetzt werden kann. Diese können von lockeren Absichtserklärungen bis hin zu strengen Verpflichtungen reichen. Generell gilt, dass jede Auseinandersetzung mit dem Thema Nachhaltigkeit in Mietverträgen begrüßenswert ist, jedoch es ein bloßes „Greenwashing“ zu vermeiden gilt. Es ist zu erwarten, dass eine bloße „grüne Fassade“ nicht mehr ausreichen wird.

Unser Fazit

Wer als Immobilieneigentümer zukunftssicher und nachhaltig handeln möchte, sollte die neuen Green Lease 2.0-Regelungen kennen und grüne Regelungen in Mietverträge integrieren. Dabei sind individuelle Lösungen gefragt – gerne unterstützen wir als Experten Sie bei der Gestaltung. Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns  auf.

Ihre Ansprechpartnerin: 

Seit dem 01.01.2025 gilt gemäß § 578 Absatz 1, Satz 2 BGB für neue langfristige Gewerberaummietverträge sowie für Änderungen von bestehenden langfristigen Gewerberaummietverträgen die Textform. KFR – Kanzlei für Real Estate erklärt, was das für Vermieter und Mieter bedeutet – und warum die Änderung mehr Unsicherheiten schafft, als sie löst.

Was bedeutet die neue Textform?

Sollte diese nicht eingehalten werden, greift weiterhin § 550 BGB mit der Folge ein, dass der Mietvertrag trotz Vereinbarung einer festen Laufzeit ordentlich kündbar ist.

Was vom Gesetzgeber als Erleichterung bzw. Vereinfachung für den Abschluss von langfristigen Mietverträgen gedacht war, führt dennoch zu einigen Konsequenzen, die der Vermieter bzw. die Parteien des Mietvertrages vermutlich vermeiden wollen würden.

Neue Risiken durch die Textform

Unter anderem folgende neue Problematiken ergeben sich aus der Textform:

• Unbeabsichtigte Vertragsabschlüsse

  Da nunmehr die Möglichkeit besteht, Mietverträge oder Änderungen des Mietvertrages durch E-Mails, SMS etc. zu vereinbaren, muss bereits bei der Verhandlung eben solcher darauf geachtet werden, dass allein durch die ausgetauschten E-Mails kein unbeabsichtigter Abschluss zustande kommt.

• Komplexere Transaktionen bei Immobilienkäufen

  Im Rahmen des Verkaufes/Ankaufen von Grundstücken/Immobilien muss darauf geachtet werden, dass alle Absprachen zu den bestehenden Mietverträgen gesammelt und zur Verfügung gestellt werden. In Kaufverträgen wird immer häufiger eine Garantie gefordert werden, dass neben benannten mietvertraglichen Vereinbarungen keine weiteren bestehen. Der gesamte Due-Diligence-Prozess wird dadurch aufwendiger.
  Mehr zur Transaktionsberatung – hier klicken. 

• Unübersichtliche Vertragsverwaltung

  Ebenso kann die eigene Vertragsverwaltung durch die Möglichkeit der Vereinbarung von Mietverträgen/Abweichungen von Mietverträgen durch die Textform unübersichtlicher werden.

• Unklare Anforderungen der Rechtsprechung

  Die Anforderungen der Rechtsprechung zum Schriftformerfordernis, die vermutlich auch auf das Textformerfordernis Anwendung finden werden (dies wurde noch nicht gerichtlich entschieden), müssen eingehalten werden. Nach dem Bundesgerichtshof ist für die Wahrung der Schriftform erforderlich, dass die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen sich aus der Vertragsurkunde ergeben (Einheitlichkeit der Urkunde). Wie dies im Rahmen der Textform sichergestellt werden soll, ist nur schwer zu greifen. Da für die Wahrung der Textform die Speicherung auf einem dauerhaften Datenträger erforderlich ist, erscheint es problematisch, wie die Einheitlichkeit von einem/mehreren Datenträgern erfolgen soll. Mehr: Gesetzestext § 550 BGB

Von daher sprechen nach wie vor gute Gründe dafür, dass die Parteien Vereinbarungen zu strengeren Formerfordernissen vereinbaren, zum Beispiel die Vereinbarung der gewillkürten Schriftform unter gewissen Erleichterungen.

Gern unterstützen wir von KFR – Kanzlei für Real Estate Sie bei der Findung einer passenden Regelung für Ihren Mietvertrag.

Das Verwaltungsgericht Berlin (VG Berlin) hat entschieden, dass es an der erforderlichen Ernsthaftigkeit von Vermietungsbemühungen fehlt, wenn Wohnraum zu einem offensichtlich überdurchschnittlichen Mietzins angeboten wird.

VG Berlin, Beschluss vom 28.05.2024 – 6 L 125.24
VwVG § 14; ZwVbG-BE (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz Berlin) § 4 Abs. 1

KFR – Kanzlei für Real Estate erläutert die Hintergründe und die Bedeutung der Entscheidung für Eigentümer und Projektentwickler.

Der Fall: Leerstand trotz Vermietungsangeboten

Die Antragstellerin verfolgt im Einstweiligen Rechtsschutz erfolglos die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen Bescheide zur Festsetzung von Zwangsgeld zur Durchsetzung zweckentfremdungsrechtlicher Wohnzuführungsaufforderungen. Die Antragstellerin als Projektentwicklerin ließ ein Wohngebäude mit insgesamt sechs Wohneinheiten errichten. Drei der Wohneinheiten wurden nicht – wie ursprünglich beabsichtigt – verkauft und auch nicht vermietet. Aufgrund des Leerstands wurde die Antragstellerin mehrfach aufgefordert, die betreffenden Wohneinheiten Wohnzwecken zuzuführen. Die Wohneinheiten konnten trotz Inseraten auf Immobilienportalen durch die Antragstellerin keiner langfristigen Vermietung zugeführt werden, sodass mehrfach Zwangsgelder gegen die Antragstellerin festgesetzt wurden.

Mehr zu rechtlichen Fragen bei Leerstand und Zweckentfremdung – hier klicken. 

Entscheidung des VG Berlin

Das VG leitet aus der Höhe, der von der Antragstellerin für die Wohneinheiten verlangten Miete, eine mangelnde Ernsthaftigkeit an der Vermietungsabsicht her. Das VG stellt dabei fest, dass die von der Antragstellerin ursprünglich verlangten Mieten in der Wohnlage selbst für das obere Marktsegment offensichtlich überdurchschnittlich seien und damit den objektiven Tatbestand einer Mieterpreisüber-höhung nach Maßgabe des § 5 Abs. 2 Satz 1 des Wirtschaftsstrafgesetzes von 1954 erfüllen dürften. Auch wenn die Antragstellerin, die für die Wohneinheiten verlangten Mieten deutlich senkte, fehle es an einem substantiierten Vorbringen aktueller Vermietungsbemühungen.

Anforderungen an ernsthafte Vermietungsbemühungen

Nach Ansicht des VG genügt es für die Darlegung ernsthafter Vermietungsbemühungen nicht, auf die Inserate bei Immobilienportalen zu verweisen. Die Antragstellerin habe nicht ausreichend dargelegt, ob

a. Kontaktanfragen von potenziellen Mietinteressenten auf dem jeweiligen Immobilienportal überhaupt beantwortet wurden und ob 

b. darüberhinaus Besichtigungstermine vereinbart wurden.

Auch wurde seitens der Antragstellerin kein Nachweis dafür erbracht, dass die von ihr angeführten Besichtigungstermine überhaupt stattgefunden haben. Zudem ließ die Antragstellerin nach Auffassung des VG eine Erklärung dafür vermissen, dass trotz der von der Antragstellerin angeführten Besichtigungstermine kein Mietvertrag geschlossen werden konnte.

Unabhängig hiervon spreche nach Ansicht des VG die Tatsache, dass nur wenige Besichtigungstermine über einen Zeitraum von ca. sieben Monaten realisiert wurden (unterstellt diese haben stattgefunden), gegen ernsthafte Vermietungsbemühungen, da dies im Hinblick auf die allgemeine Wohnungsnot als unplausibel erscheine. Schließlich war es für das VG nicht entscheidungserheblich, dass es sich bei dem Objekt um einen Neubau handelt.

Praxishinweis von KFR – Kanzlei für Real Estate

Die Entscheidung verdeutlicht, dass in der Praxis hohe Anforderungen an die Nachweisbarkeit von ernsthaften Vermietungsbemühungen gestellt werden. Insbesondere – aber nicht nur – aus der Miete lassen sich Rückschlüsse auf die Vermietungsabsicht ziehen. Daneben wird die Anzahl von Besichtigungsterminen als relevant erachtet. 

Kontaktieren Sie uns gerne für eine rechtliche Einschätzung. 

Das Ende des Schriftformerfordernisses für Gewerbemietverträge?

Das Bundesministerium für Justiz hat am 11. Januar 2024 den Referentenentwurf eines Vierten Gesetzes zur Entlastung der Bürgerinnen und Bürger, der Wirtschaft sowie der Verwaltung von Bürokratie veröffentlicht (Viertes Bürokratieentlastungsgesetz). Dort war zunächst noch vorgesehen, dass das Schriftformerfordernis für Gewerbemietverträge vollständig entfällt.

Die Bundesregierung hat mittlerweile einen Entwurf des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes eingebracht. Dieser sieht nunmehr für Gewerbemietverträge vor, dass die Textform gewahrt werden muss. 

KFR – Kanzlei für Real Estate erläutert die geplanten Änderungen und deren Auswirkungen auf die Praxis.

Was regelt der Gesetzesentwurf?

In dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung ist in Art. 15 Ziffer 7 zunächst weiterhin vorgesehen, dass der Verweis in § 578 BGB auf § 550 BGB entfällt.

Entgegen des im Januar 2024 veröffentlichen Referentenentwurfes ist aber nunmehr vorgesehen, dass § 550 BGB mit der Maßgabe anzuwenden ist, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.

Diese Regelung bedeutet, dass langfristige Mietverträge (also solche mit einer längeren Laufzeit als 1 Jahr) sowie etwaige nachträgliche Vereinbarung hierzu dann nicht mehr tatsächlich von beiden Vertragsparteien im Original unterschrieben werden müssten, sondern, dass zum Beispiel auch der Austausch von unterzeichneten Scanfassungen oder sogar die Vereinbarung per E-Mail oder SMS möglich wäre.

Für bestehende Mietverträge soll es eine Übergangsregelung von 12 Monaten geben.

Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – hier klicken

Ziele des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes

Wie der Name es schon vermuten lässt, soll das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz die Bürgerinnen und Bürger, aber auch die Wirtschaft und Verwaltung, von unnötiger Bürokratie entlasten, die Abläufe vereinfachen und verschlanken und damit auch die Erreichung der Ziele der UN-Agenda 2030 für eine nachhaltige Entwicklung fördern. Hierzu soll auch ein digitaler Wandel, bspw. durch Verzicht bzw. die Absenkung von Formerfordernissen im Zivilrecht, gefördert werden.

Außerdem wird erwartet, dass sich die Schriftformkündigungen der Vertragsparteien durch die Herabstufung des Schriftformerfordernisses auf Textform reduzieren; dem Informations- und Dokumentationsbedürfnis eines Erwerbers soll auch durch die Textform ausreichend nachgekommen werden.

Derzeitige Rechtslage

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht aktuell gemäß §§ 578, 550, 126 BGB vor, dass Gewerbemietverträge schriftlich abgeschlossen werden müssen, wenn sie für einen längeren Zeitraum als 1 Jahr vereinbart werden sollen. Schriftlich im diesem Sinne bedeutet, dass der Mietvertrag tatsächlich vom Mieter und Vermieter unterschrieben werden muss. Gleiches gilt auch für nachträgliche wesentliche Änderungen. Ferner ist es erforderlich, dass sich alle wesentlichen Absprachen zwischen den Parteien aus einer Urkunde ergeben. Wird die Schriftform nicht eingehalten, so kann der Mietvertrag von jeder Partei ordentlich gekündigt werden, da der Mietvertrag dann als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt.

Warum gibt es das Schriftformerfordernis?

Primärer Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses ist der Schutz des Erwerbers einer vermieteten Immobilie.

Das Gesetz sieht in § 566 Abs. 1 BGB vor, dass der Erwerber einer vermieteten Immobilie in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages eintritt. Der Käufer einer Immobilie soll sich also durch die Vorschrift, dass langfristige Mietverträge schriftlich abgeschlossen werden müssen, genau darüber informieren können, in welche vertraglichen Mietvertragsverpflichtungen er eintritt. Wenn der Inhalt des Mietvertrages bzw. etwaige Zusatzvereinbarungen hierzu nicht schriftlich geschlossen wurden und ein Erwerber daher keine umfassende Kenntnis von den Rechten und Pflichten, in die er eintreten soll, erlangen konnte, wird ihm die Möglichkeit eingeräumt, sich von dem Mietvertrag zu lösen. Diese Möglichkeit steht aber nicht nur ausschließlich dem Erwerber einer vermieteten Immobilie zu, sondern auch den Ursprungsparteien des Mietvertrages. Daneben kommt dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB noch eine Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion im Hinblick auf die Mietvertragsparteien zu.

Tatsächliche Entlastung durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz?

Ob das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz tatsächlich die erhoffte Erleichterung der Bürgerinnen und Bürger sowie die Reduzierung von Schriftformkündigungen der Vertragsparteien mit sich bringt, bleibt abzuwarten.

Sicherlich ist zu begrüßen, dass es Mietvertragsparteien nunmehr möglich ist, auf schnellerem Wege langfristige Mietverträge oder deren Änderungen abzuschließen.

Fraglich bleibt insoweit aber, ob die entwickelten Kriterien zur Einhaltung der Schriftform, die über die bloße eigenhändige Unterschrift der Parteien hinausgeht, auch auf die zukünftig geltenden Textform Anwendung finden wird. Sollte dies der Fall sein, besteht u.U. auch trotz des Textformerfordernisses die Möglichkeit für die Vertragsparteien, sich von einem ungeliebten langfristigen Mietvertrag vorzeitig zu lösen.

Für einen Erwerber dürfte der Wegfall des Schriftformerfordernisses sicherlich zu mehr Prüfungsaufwand bei einem Ankauf führen. Für die Erfassung der mietvertraglichen Absprachen der Parteien müssten dann zukünftig die gesamten Mieterakten/Mieterkorrespondenz auf etwaige Absprachen zum Mietvertrag durchgesehen und geprüft werden. Dies führt zu Mehrkosten bei der Ankaufsprüfung. Gleichzeitig besteht aber die ständige Unsicherheit, ob tatsächlich alle Absprachen zum Mietvertrag in der Mieterakte/Korrespondenz erfasst wurden.

Ausblick für die Praxis

Auch für den Fall, dass das Schriftformerfordernis für Gewerbemietverträge auf die Textform reduziert werden sollte, empfiehlt KFR – Kanzlei für Real Estate, weiterhin alle Regelungen zum Mietverhältnis in Verträgen bzw. Nachträgen festzuhalten und deren Bindung durch (Scan-) Unterschriften der Parteien zu dokumentieren. Nur so lässt sich beweisbar sicherstellen, was Bestandteil des Mietvertrages sein soll. Dies gilt insbesondere im Falle eines Verkaufes, aber auch bei einer (gerichtlichen) Auseinandersetzung zwischen den Parteien.

KFR – Kanzlei für Real Estate begleitet Eigentümer, Vermieter und Investoren bei der rechtssicheren Gestaltung von Gewerbemietverträgen und berät zu den Auswirkungen der neuen Textformregelung.