OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 18.02.2022 – 2 U 138/21

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat am 18. Februar 2022 entschieden, dass nicht nur unmittelbare staatliche Maßnahmen zur Eindämmung und Bekämpfung der COVID-19-Pandemie einen Wegfall der Geschäftsgrundlage begründen, die zu einem Anspruch auf Mietanpassung führen. 

KFR – Kanzlei für Real Estate erläutert die Entscheidung und ihre Bedeutung für Vermieter und Mieter.

Sachverhalt

Die Beklagte mietete vom Kläger Gewerbeflächen zum Zwecke des Betriebs einer Reinigungsannahme. Wegen der COVID-19-Pandemie wurden am 13. März 2020 bundesweit aufgrund behördlicher Anordnungen eine Großzahl von Einzelhandelsgeschäften sowie Schulen und Kitas geschlossen. Unternehmen und Verwaltungen reduzierten die Präsenzpflicht. In dieser Zeit ließen auch weniger Kunden ihre Kleidung von der Beklagten reinigen, welcher Umstand zu einem deutlichen Umsatzeinbruch der Beklagten führte.

In der Zeit von April bis Juli 2020 zahlte die Beklagte deshalb keine Miete, sondern allein die Betriebskostenvorauszahlungen. Der Kläger begehrte nunmehr die Zahlung der ausstehenden Mieten.

Das Landgericht Frankfurt am Main hatte der Klage des Klägers stattgegeben und die Beklagte zur Zahlung verpflichtet.

Die Beklagte hat hiergegen Berufung eingelegt, die allerdings erfolglos blieb.

Entscheidung des OLG Frankfurt

Die zulässige Berufung blieb im Ergebnis ohne Erfolg. Der Kläger hat auch weiterhin einen Anspruch auf Zahlung der Mieten.

Das OLG bejaht zunächst, dass durch die Folgen der Naturkatastrophe der COVID-19-Pandemie die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages schwerwiegend gestört sei.

Das Ausbleiben der Pandemie sei gemeinsame Vorstellung der Parteien bei Vertragsschluss geworden, die nicht Vertragsinhalt geworden sei, aber auf der sich der Geschäftswille beider Parteien aufgebaut habe. Das OLG ist weiter davon ausgegangen, dass sich die behördlichen Anordnungen auch auf den nicht unmittelbar von staatlichen Schließungsmaßnahmen betroffenen Geschäftsbetrieb der Beklagten ausgewirkt habe. Davon, dass die Parteien einen Vertrag mit anderem Inhalt (Herabsetzen der Miete oder zeitweise Stundung) geschlossen hätten, geht das Gericht aus.

Dennoch könne die Beklagte nicht die Anpassung des Vertrages verlangen, da aufgrund ihres Vortrages nicht festgestellt werden könne, dass ihr das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zuzumuten sei.

Das OLG stellt heraus, dass auch eine Vertragsanpassung in Betracht kommt, wenn lediglich mittelbare Folgen der COVID-19-Pandemie und der darauf beruhenden staatlichen Maßnahmen zum Tragen kommen würden. Die Auswirkungen der Pandemie würden sich nicht nur auf die staatlichen Maßnahmen beschränken. Vielmehr wirke sich die Pandemie auch in einer erheblichen Veränderung des Verhaltens der Bevölkerung aus, die zum Schutz der eigenen Gesundheit geboten, aber lediglich durch behördlichen oder wissenschaftliche Verhaltensempfehlungen veranlasst sei. Eine Unterscheidung zwischen freiwilligem und erzwungenen Verhalten der Bevölkerung sei aber nicht geboten.

Keine Mietanpassung im konkreten Fall

Für die Beurteilung einer Störung der Geschäftsgrundlage seien vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls maßgeblich. Hierfür sei der Vortrag der Beklagten aber nicht ausreichend gewesen. Es fehle Vortrag zu relevanten Umständen wie insbesondere

• der Kostenstruktur des Geschäftsbetriebs und ihrer Entwicklung,
• der allgemeinen finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten sowie,
• ob und gegebenenfalls in welcher Höhe staatliche Hilfeleistungen erhalten wurden oder ein Anspruch auf sie bestanden habe.

Bedeutung der Entscheidung

Auch bei einer nur mittelbaren Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebes des Mieters ist der Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages wegen Wegfall oder Störung der Geschäftsgrundlage möglich. Es muss allerdings darauf geachtet werden, dass auch hier ein hinreichend detaillierter Vortrag zu den vom Bundesgerichtshof aufgestellten Kriterien zur Beurteilung der Unzumutbarkeit des Festhaltens an dem unveränderten Mietvertrag erbracht wird.

KFR – Kanzlei für Real Estate berät Vermieter und Mieter zu den rechtlichen Folgen der COVID-19-Pandemie und zur Vertragsgestaltung im Gewerbemietrecht.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12. Januar 2022 – Az. XII ZR 8/21 („Entscheidung“) darüber entschieden, ob Mieter von Geschäftsräumen bei pandemiebedingten Geschäftsschließungen einen Anspruch auf Mietanpassung haben.

KFR – Kanzlei für Real Estate erläutert die Entscheidung und ihre praktischen Folgen für Vermieter und Mieter.

Hintergrund der Entscheidung

Hintergrund der Entscheidung war, dass der Mieter KiK Textilien und Non-Food GmbH („KiK“), der im Raum Chemnitz gelegene Räumlichkeiten angemietet hat, für die Zeit einer aufgrund der COVID-19-Pandemie staatlich angeordneten Betriebsstillegung vom 19. März bis 19. April 2020 keine Miete zahlen wollte. Der Vermieter hingegen beharrte auf Zahlung des vollen Betrages. Der Rechtsstreit landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof, da sowohl KiK als auch der Vermieter auf ihre Positionen beharrten.

Die Entscheidung des BGH

Die höchsten Richter entschieden wie folgt:

• Gewerbliche Mieter können im Falle einer pandemiebedingten Betriebsstilllegung grundsätzlich einen Anspruch auf Mietanpassung (§ 313 Abs. 1 BGB) haben.
• Allerdings kommt es immer auf den Einzelfall an, d.h. es gibt keine allgemeingültige Regel für die Mietzahlungspflicht bei einer Betriebsschließung von Gewerberäumen.
• Staatliche Schließungsanordnungen führen nicht zu einem Recht des Mieters auf Mietminderung (§ 536 BGB). Die Schließung eines Einzelhandelsgeschäftes aufgrund der COVID-19-Pandemie führt nicht zu einem Mangel der Mietsache. Dies macht es dem Vermieter nicht ganz oder teilweise unmöglich, die vertraglich geschuldete Leistung der Überlassung und Instandhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erbringen.
• Der Anspruch auf Mietanpassung setzt neben dem Wegfall der Geschäftsgrundlage voraus, dass dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Eine pauschale Betrachtungsweise ist hier nicht zulässig.
• Entscheidend sind immer die Umstände des Einzelfalles. Dabei ist es unerheblich, um welche Art von gewerblichem Mieter es sich handelt; entscheidend ist allein der Mietgegenstand. Bei der Abwägung der Umstände sind nicht nur die Nachteile (Umsatzeinbußen) zu berücksichtigen, sondern auch die finanziellen Vorteile, die der Mieter durch staatliche Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.
• Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist für den Anspruch auf Vertragsanpassung nicht erforderlich.

Unser Fazit

Die Entscheidung ist zwar nachvollziehbar, wird aber zu einer Reihe von weiteren Fragen bzw. Variablen führen, wenn es darum geht, in welcher Höhe bzw. in welchem Prozentsatz die Miete im Einzelfall angepasst werden soll.

Problematisch werden größere Mieter sein, die mehrere Filialen in ganz Deutschland und einen funktionierenden Online-Vertrieb haben (z.B. H&M), da diese ihre Verluste zumindest teilweise über den Online-Vertrieb kompensieren, der nicht den einzelnen Mietobjekten zugerechnet werden kann und somit diese Vorteile – laut o.g. Entscheidung – bei der Abwägung nicht berücksichtigt werden, da nur das konkrete Mietobjekt berücksichtigt werden soll.

Dies erscheint nicht richtig, ist aber auch in der Entscheidung nicht erörtert worden. Eine weitere Frage ist, wie die gewährten staatlichen Leistungen auf die einzelnen Mietobjekte aufgeteilt werden sollen.

Auswirkungen für kleine Mieter

Bei kleineren Mietern (z.B. einzelnen Buchhandlungen) beantwortet die Entscheidung nicht, welche Maßnahmen – neben der Beantragung staatlicher Leistungen – ergriffen werden müssen, um drohende Verluste zu reduzieren bzw. von den Mietern erwartet werden können (z.B. Einrichtung von Online-Shops, Haustürverkäufe bei Vorbestellung von Artikeln, wie sie bei einigen kleineren Geschäften hier in Deutschland zu beobachten sind) und welchen Erfolg sie hätten.

Wir gehen daher davon aus, dass die Parteien in den meisten Fällen eine gütliche Einigung auf der Grundlage von Verlusten und Gewinnen finden müssen, die in vielen Fällen nur geschätzt werden können.