Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gegen den Unternehmer gem. § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB seinen Schaden nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung).

Der Fall: Mängel an Natursteinplatten

In dem nunmehr entschiedenen Rechtsstreit hatte ein Bauherr einen Unternehmer unter Einbeziehung der VOB/B mit der Verlegung von Natursteinplatten beauftragt. Nach Abnahme zeigten sich Mängel, woraufhin der Bauherr den Unternehmer unter Berücksichtigung eines Mitverschuldens für Planungsfehler i.H.v. 25 % gerichtlich auf Vorschuss für die Mängelbeseitigung i.H.v. rund EUR 90.000,00 in Anspruch nahm.

Während des Berufungsverfahrens veräußerte er sodann das Bauwerk und stellte die Klage auf Schadensersatz in derselben Höhe um. Eine Mängelbeseitigung erfolgte nicht.

Entscheidung des BGH

Der BGH entschied nunmehr, dass ein Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, – anders als bislang – im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gegen den Unternehmer gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB seinen Schaden nicht mehr nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen kann.

Maßstab: Störung des Äquivalenzverhältnisses

Der Schaden ist vielmehr in der Weise zu bemessen, dass im Wege einer Vermögensbilanz die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Bestellers stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel ermittelt wird.

Hat der Besteller die durch das Werk geschaffene oder bearbeitete Sache veräußert, ohne dass eine Mängelbeseitigung vorgenommen wurde, kann er den Schaden nach dem konkreten Mindererlös wegen des Mangels der Sache bemessen).

Der Schaden kann in Anlehnung an § 634 Nr. 3, § 638 BGB auch in der Weise bemessen werden, dass ausgehend von der für das Werk vereinbarten Vergütung der Minderwert des Werks wegen des (nicht beseitigten) Mangels geschätzt wird. Maßstab ist danach die durch den Mangel des Werks erfolgte Störung des Äquivalenzverhältnisses.

Kommentar von KFR – Kanzlei für Real Estate

In seiner Grundsatzentscheidung dekliniert der BGH lehrbuchartig die Ansprüche eines Bestellers, wenn dieser einen Mangel nicht beseitigen lässt. Dabei korrigiert der BGH richtigerweise seine bisherige Rechtsprechung, in der eine Differenzierung zwischen primären (insbesondere Vorschuss und Minderung) und sekundären (Schadensersatz) Mängelrechten gerade nicht vorgenommen wurde. Dies erscheint auch mit Blick auf § 640 Abs. 3 BGB (Verlust nicht bei Abnahme vorbehaltener Mängelansprüche) geboten.

Fundstelle: BGH, Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17

Ein Grundstückseigentümer, der eine Baulast zugunsten eines Nachbargrundstücks übernommen hat, kann von dem Begünstigten keine Handlungen verlangen, die diesen gerade an der Ausübung der ihm zustehenden Rechte hindern. Insbesondere kann er keinen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 2 BGB geltend machen. 

KFR – Kanzlei für Real Estate erläutert die Entscheidung des OLG Hamm und deren Bedeutung für Grundstückseigentümer.

Hintergrund der Entscheidung

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH begründet eine zugunsten eines anderen übernommene Baulast zwar nur eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die insbesondere dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks keinen privatrechtlichen Nutzungsanspruch gewährt.

Allerdings ist der Baulastgeber an die von ihm gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommene Verpflichtung gebunden.

Aus diesem Grund steht – wie der BGH bereits 1981 entschieden hat – der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) einem baulastwidrigen Herausgabeverlangen des Eigentümers entgegen (BGH, Urt. v. 9. Januar 1981 – V ZR 58/79).

Entscheidung des OLG Hamm

Nach Ansicht des OLG Hamm kann nichts anderes für den Unterlassungsanspruch gelten. Denn das baulastrechtswidrige Verlangen eines Grundstückseigentümers sei in beiden Fällen rechtsmissbräuchlich.

Wenn sich jemand gegenüber der Bauaufsichtsbehörde verpflichtet, seinem Nachbarn ein Nutzungsrecht zu gewähren, so darf er keine Handlungen vornehmen, die dazu im Widerspruch stehen, die also den Nachbarn an der Ausübung der Rechte aus der Baulast hindern.

Dies gilt jedenfalls, solange keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Bauaufsichtsbehörde die Baulast nicht durchsetzen oder auf sie verzichten wird.

Abgrenzung: Öffentliches und privates Recht

Bei der Frage des Rechtsmissbrauchs darf nicht allein die privatrechtliche Beziehung der Parteien berücksichtigt werden. Es kommt insoweit auch auf die sich aus dem öffentlichen Recht ergebenden Verpflichtungen an.

Fazit von KFR – Kanzlei für Real Estate

Die Entscheidung des OLG Hamm steht nicht im Widerspruch dazu, dass eine Baulast dem Begünstigen grds. keinen zivilrechtlichen Nutzungsanspruch gewährt. Es wird dem Baulastbegünstigten „nur“ eine Abwehrmöglichkeit gegen ein baulastwidriges Verlangen eingeräumt.

Diese Abwehrmöglichkeit gilt jedoch nur für die Zeit des Bestands der Baulast und bleibt damit hinter einem zivilrechtlich gewährten Nutzungsrecht zurück, zumal allein die Bauaufsichtsbehörde über den Fortbestand einer Baulast entscheidet.

Von Ines Hartwich

Fundstelle: OLG Hamm, Urt. v. 6. Juli 2017 – 5 U 152/16, abgedruckt in: RNotZ 2017, 665

Neben der sog. Bauplanungsrechtsnovelle – mit der u.a. mit dem Urbanen Gebiet ein neuer Baugebietstypus in die BauNVO eingeführt wurde – und den Änderungen der TA Lärm hat es kürzlich noch weitere Änderungen im Bereich des Öffentlichen Baurechts gegeben.

Mit Wirkung zum 2. Juni 2017 ist das Gesetz zur Anpassung des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes und anderer Vorschriften an europa- und völkerrechtliche Vorgaben vom 29. Mai 2017 in Kraft getreten.

Mit diesem Gesetz ist die Präklusionsvorschrift des § 47 Abs. 2 a VwGO ersatzlos gestrichen, d.h. aufgehoben worden. Dies hat Auswirkungen auf den Rechtsschutz gegen Bebauungspläne im Wege der sog. Normenkontrolle.

Was bedeutet der Wegfall der Präklusionsvorschriften?

Gemäß § 47 Abs. 2a VwGO war ein Normenkontrollantrag bislang bereits dann unzulässig, wenn die den Antrag stellende Person nur Einwendungen geltend macht, die sie im Rahmen der öffentlichen Auslegung im Bebauungsplanverfahren gemäß § 3 Abs. 2 BauGB nicht oder verspätet geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können. Nach dieser Vorschrift waren die Personen, die keine Einwendungen im Bebauungsplanverfahren gegen den Bebauungsplan hervorgebracht haben regelmäßig von der Normenkontrolle, d.h. der Möglichkeit der gerichtlichen Überprüfung des jeweiligen angegriffenen Bebauungsplans, ausgeschlossen.

Ziel der alten Regelung

47 Abs. 2a VwGO wurde seinerzeit mit Gesetz vom 21. Dezember 2006 neu geschaffen, um zum einen

• die Verwaltungsgerichte zu entlasten.
• Zum anderen sollte die Vorschrift dem Ziel dienen, die jeweiligen Interessen der Betroffenen rechtzeitig der planerischen Abwägung zuzuführen.

Es widerspräche der grundsätzlichen Aufgabenverteilung zwischen Plangeber und den Verwaltungsgerichten, wenn sachliche Einwendungen ohne Not erst im gerichtlichen Verfahren geltend gemacht würden.

Neue Rechtslage: Mehr Rechtsschutz für Betroffene

Mit der Aufhebung dieser Präklusionsvorschrift des § 47 Abs. 2a VwGO können Normenkontrollanträge nunmehr auch dann gestellt werden, wenn Einwendungen im Verfahren nicht oder verspätet geltend gemacht worden sind. Dementsprechend ist im Zuge des Anpassungsgesetztes auch der Präklusionshinweis in § 3 Abs. 2 S. 2 BauGB aufgehoben worden.

Auswirkungen auf die Praxis

Ob die Aufhebung der Präklusionsvorschrift des § 47 Abs. 2a in der Praxis tatsächlich zu einer Mehrzahl von Normenkontrollen führt, bleibt abzuwarten.

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Der BGH hat – dem vorinstanzlichen Urteil des OLG Bremen folgend – entschieden, dass die gemäß § 873 BGB zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts erforderliche Einigung nicht notariell beurkundet werden muss. § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB (§ 313 S. 1 BGB aF) ist auf die dingliche Einigung nicht anwendbar, sondern gilt nur für das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft.

Rechtsprechungsänderung: Abkehr von früherer BGH-Ansicht

Mit dieser Entscheidung ist der BGH von seiner bisherigen Auffassung aus einem Urteil vom 7. November 1990 – XII ZR 11/89 abgewichen, welches dazu geführt hatte, dass die Frage der Formbedürftigkeit der Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts in Literatur und Rechtsprechung uneinheitlich beantwortet wurde und zu Unsicherheiten führte. Nun dürfte Klarheit eintreten.

Neue Begründung des BGH

Zur Begründung führt der BGH an, dass eine besondere Form nur dort einzuhalten sei, wo das Gesetz dies ausdrücklich vorschreibe. Eine solche Bestimmung enthalte das Gesetz für § 873 BGB jedoch nicht. Nur aus grundbuchrechtlicher Sicht sei die Eintragungsbewilligung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen.

Systematische Einordnung und Begründung

• § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB gelte nach Wortlaut und systematischer Stellung nur für das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, eine analoge Anwendung käme mangels einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Frage, da das Erfüllungsgeschäft aufgrund des im deutschen Recht bestehenden Abstraktionsprinzips anderen Regeln unterworfen werde.
• Des Weiteren sei selbst bei der Auflassung (§ 925 BGB), die auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück gerichtet sei, keine notarielle Beurkundung erforderlich, daher könne dies für eine Einigung im Sinne des § 873 BGB, die keinen besonderen Regelungen unterliegt, erst recht nicht der Fall sein.
• Schließlich wäre eine Formbedürftigkeit mit der Heilungswirkung in § 311 Abs. 1 S. 2 BGB unvereinbar, da es zu einer Heilung eines formunwirksamen Verpflichtungsgeschäfts ansonsten regelmäßig nicht kommen würde, wenn auch die Einigung denselben Formanforderungen unterworfen wäre.

Fundstelle: BGH, Urt. v. 8.4.2016– V ZR 73/15 (abgedruckt in NJW 2016, 2035)

Hintergrund: Kein gesetzlicher Eintritt in ein Ankaufsrecht

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB (für gewerbliche Mietverträge in Verbindung mit § 578 BGB) tritt ein Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.

Von § 566 Abs. 1 BGB werden nach der Rechtsprechung des BGH jedoch nur solche Rechte und Pflichten erfasst, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind.

Entscheidung des BGH: Enge Auslegung des § 566 BGB

Der BGH führt mit dieser Entscheidung seine Rechtsprechung fort, dass § 566 BGB als Ausnahme zum schuldrechtlichen Grundsatz, wonach Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen, eng auszulegen ist.

Begründung des Gerichts

Zwischen dem Erwerber und dem Mieter entsteht mit Eigentumsübergang ein neues Mietverhältnis, mit dem gleichen Inhalt, wie es mit dem Veräußerer bestanden hat, hiervon sollen aber nicht zwingend alle Regelungen erfasst sein.

Ob eine Regelung von § 566 BGB erfasst ist, beurteilt sich – entgegen mancher Ansicht in der Literatur – allein am objektiv zu bestimmenden materiellen Inhalt der Vereinbarung.

Bedeutung für die Praxis

Aus Sicht des Mieters ist im Rahmen der mietvertraglichen Regelungen daher darauf zu achten, dem Vermieter eine Verpflichtung aufzuerlegen, solche Regelungen im Grundstückskaufvertrag an den jeweiligen Erwerber weiterzugeben.

Der Vermieter hat sodann im Rahmen der Veräußerung auf die Weitergabe derartiger Regelungen zu achten.

Fundstelle: BGH, Urteil vom 12.10.2016 – XII ZR 9/15, abgedruckt in: NZM 2017, 35

Gemäß § 29 GBO muss der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs für einen Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 22 GBO durch öffentliche oder öffentliche beglaubigte Urkunden erbracht werden. Unrichtig kann das Grundbuch auch dann werden, wenn das eingetragene Recht unter einer Bedingung eingeräumt ist und es in Folge des Bedingungseintritts erloschen ist. Liegt eine Berichtigungsbewilligung (§ 19 GBO) nicht vor, kommt nur der Nachweis der Unrichtigkeit (§ 29 GBO) in Betracht. An diesen Nachweis sind, wie das OLG München in seiner Entscheidung nochmals bestätigte, hohe Anforderungen zu stellen. Eine Sachaufklärung von Amts wegen findet nicht statt und es müssen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden lückenlos alle Möglichkeiten ausgeräumt werden, die der Richtigkeit der vorhandenen Eintragung entgegenstehen könnten.

Kommentar:

Derartige öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden liegen jedoch in den meisten Fällen nicht vor. Auch in dem vom OLG München entschiedenen Fall eines auflösend bedingten Geh- und Fahrtrechts gelang es dem Grundstückseigentümer nicht, durch öffentliche Urkunden nachzuweisen, dass das herrschende Grundstück mittlerweile über eine eigene Zufahrt über eine öffentliche Verkehrsfläche verfügte, obwohl dies tatsächlich der Fall war.

Diese Entscheidung ist auch für die im Mietrecht häufig anzutreffenden Mieterdienstbarkeiten von Relevanz:

Auch dort dürfte der Nachweis des Eintritts einer auflösenden Bedingung (z.B. Zahlungsverzug, Ende des Mietverhältnisses), die nach dem Muster des Verbands deutscher Pfandbriefbanken vorgesehen sind, durch öffentliche Urkunden in der Regel kaum möglich sein. Im Zusammenhang mit Mieterdienstbarkeiten ist es aus Vermietersicht daher empfehlenswert, den Mieter bereits zum Zeitpunkt der Einräumung der Dienstbarkeit zur treuhänderischen Hinterlegung einer Löschungsbewilligung zu verpflichten, um den später ansonsten durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nicht gelingenden Nachweis des Eintritts einer auflösenden Bedingung zu vermeiden. Schließlich wird der Nachweis des Zahlungsverzugs, die Beendigung oder Kündigung des Mietvertrages oder der Eintritt einer sonstigen auflösenden Bedingung kaum durch öffentliche Urkunden möglich sein. Die Mitwirkung des Mieters ist daher zwingend erforderlich und sollte durch die Hinterlegung der Löschungsbewilligung bereits vorweggenommen werden. Dies wird im Übrigen neuerdings immer häufiger auch von kreditgebenden Banken als Grundschuldgläubiger verlangt und ist daher schon aus Finanzierungsgesichtspunkten zu empfehlen.

Autor: Anneke Focken – af@kfr.law

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 07.10.2016 – 34 Wx 256/16